สิทธิในการใช้บ่อน้ำและต่อสายไฟฟ้าจากบ้านข้างเคียงตกทอดมายังเจ้าของที่ดินรายใหม่หรือไม่

ข้อกฎหมาย

                ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรค 1 ภายในบังคับแห่งประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น  ท่านว่าการได้มาโดยทางนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่

                มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องรับกรรมบางอย่าง ซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรืองดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์

                มาตรา 1410 “เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยบุคคลนั้นมีสิทธิ............บนดิน.......”

การดำเนินการให้คำปรึกษา

                กรณีตามปัญหา การที่นายสีบอกให้นายเสียงเข้ามาใช้บ่อน้ำในที่ดินของของตน และให้นายเสียงต่อไฟฟ้าจากบ้านของตนเข้าไปใช้บ้านของนายเสียงได้นั้น เป็นการก่อตั้งภาระจำยอมให้นายเสียงมีสิทธิเข้ามาใช้บ่อน้ำและต่อไฟฟ้าจากที่ดินของนายสี อันเป็นผลให้ที่ดินของนายสีเองต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงที่ดินของตน หรืองดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของนายเสียงตามมาตรา 1387 ดังนั้น ที่ดินของนายสีจึงตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอม

รวมทั้งกรณีดังกล่าว เป็นการก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่นายเสียงในการที่นายเสียงมีสิทธิใช้บ่อน้ำบนที่ดินของนายสีตามมาตรา 1410

แต่การก่อให้เกิดภาระจำยอมและก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินในกรณีนี้ เป็นการก่อตั้งทรัพยสิทธิโดยทางนิติกรรม ซึ่งไม่บริบูรณ์ กล่าวคือ ข้อตกลงระหว่างนายสีกับนายเสียงเป็นเพียงบุคคลสิทธิผูกพันระหว่างคู่กรณี เท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวไม่มีผลเป็นทรัพยสิทธิอันจะให้มีผลผูกพันนายสุดซึ่งเป็นบุคคลภายนอกที่รับโอนที่ดินต่อมาจากนายเสียงได้   เนื่องจากการได้มาซึ่งสิทธิในภาระจำยอมและสิทธิเหนือพื้นดินดังกล่าวมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรค 1

ดังนั้น ข้อตกลงให้ใช้บ่อน้ำบนที่ของนายสีก็ดี รวมทั้งข้อตกลงให้ต่อไฟฟ้าจากบ้านของนายสีก็ดี จึงไม่มีผลผูกพันนายสุดซึ่งเป็นบุคคลภายนอกที่มารับโอนที่ดินของนายเสียง แม้นายสีเจ้าของที่ดินที่ตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมและถูกนายเสียงมีสิทธิบนพื้นดินจะทราบถึงการโอนที่ดินให้นายสุดก็ตาม รวมทั้งนายเสียงเองก็บอกนายสุดว่าตนบอกกับนายสีให้นายสุดสามารถใช้ไฟฟ้าและน้ำในบ่อบนที่ดินของนายสีต่อไปได้ก็ตาม ข้อตกลงในภาระจำยอมและสิทธิเหนือพื้นดินก็ไม่มีผลผูกพันนายสีเจ้าของที่ดินแต่อย่างใด