การแบ่งแยกสามยทรัพย์ทำให้ภาระจำยอมตกติดไปด้วยหรือไม่

ข้อกฎหมาย

            ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1393 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระจำยอมไซร้ ท่านว่าภาระจำยอมย่อมติดไปกับสามยทรัพย์ซึ่งได้จำหน่ายหรือตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น วรรคสอง ท่านว่าจะจำหน่าย หรือทำให้ภาระจำยอมตกไปในบังคับแห่งสิทธิอื่นต่างหากจากสามยทรัพย์ไม่ได้, มาตรา 1394 ถ้ามีการแบ่งแยกภารยทรัพย์ ท่านว่าภาระจำยอมยังคงมีอยู่ทุกส่วนที่แยกออก แต่ถ้าในส่วนใดภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการ ท่านว่าเจ้าของส่วนนั้นจะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมก็ได้, มาตรา 1395 ถ้ามีการแบ่งแยกสามยทรัพย์ ท่านว่าภาระจำยอมยังคงมีอยู่เพื่อประโยชน์แก่ทุกส่วนที่แยกออกนั้น แต่ถ้าภาระจำยอมนั้นไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการเพื่อประโยชน์แก่ส่วนใดไซร้ ท่านว่าเจ้าของภารยทรัพย์จะเรียกให้พ้นจากภาระจำยอมอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนนั้นก็ได้ และมาตรา 1397 ถ้าภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทั้งหมด ท่านว่าภาระจำยอมสิ้นไป

การดำเนินการให้คำปรึกษา

            ก่อนการทำนิติกรรมเกียวกับที่ดิน ผู้ร้องควรระมัดระวังตรวจสอบโฉนดที่ดินว่า ผู้ขายหรือผู้จะขายมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินจริงหรือไม่ และที่ดินแปลงที่ผู้ร้องจะซื้อได้มีที่ดินแปลงพิพาทจดทะเบียนภาระจำยอมหรือไม่ ผู้ร้องสามารถตรวจสอบได้จากสารบบจดทะเบียนด้านหลังโฉนดที่ดินแปลงที่จะซื้อจากเจ้าของโครงการ

                ในกรณีที่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของภารยทรัพย์หากได้ขายที่ดินให้บุคคลภายนอก ภาระจำยอมในที่ดินย่อมตกติดไปกับภารยทรัพย์เพราะที่ดินภาระจำยอมหรือภารยทรัพย์มีอยู่เพื่อประโยชน์ของที่ดินสามยทรัพย์ ดังนั้น หากได้จำหน่ายหรือโอนภารยทรัพย์ไปเป็นของบุคคลอื่น ผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ย่อมมีสิทธิใช้ทางภาระจำยอมได้อยู่ตราบเท่าที่ที่ดินสามยทรัพย์ของผู้ร้องยังคงอยู่ยังไม่สลายไปทั้งหมดซึ่งจะทำให้ภาระจำยอมสิ้นไป ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1397

                ในทางกลับกัน ถ้าเจ้าของที่ดินหมู่บ้านจัดสรรซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์โอนจำหน่าย แบ่งขายบ้านที่ตั้งอยู่ในโฉนดที่ดินที่ได้รับการจดทะเบียนภาระจำยอมเรียบร้อยแล้ว ภาระจำยอมยังคงมีอยู่ต่อไปเพื่อเป็นประโยชน์ให้กับสามยทรัพย์ที่ได้แบ่งแยกทุกแปลงด้วย ตามป.พ.พ. มาตรา 1394 อย่างไรก็ดี หากที่ดินแปลงภาระจำยอมไม่เป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์ส่วนที่ได้แบ่งแยกเจ้าของภารยทรัพย์สามารถเรียกให้ที่ดินพ้นจากภาระจำยอมเฉพาะส่วนในส่วนที่ไม่เป็นประโยชน์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1395

                นอกจากเหตุที่ทำให้ภาระจำยอมระงับสิ้นไป เนื่องจากการแบ่งแยกสามยทรัพย์ทำให้ภาระจำยอมเป็นอันไร้ประโยชน์แก่สามยทรัพย์บางส่วน ยังมีเหตุในเรื่องการเสียสิทธิจากการมิได้ใช้ภาระจำยอมสิบปี ตามป.พ.พ. มาตรา1399 เป็นต้น