ภาระจำยอมผ่านเข้า-ออก
ข้อเท็จจริง ผู้ร้องและญาติมีที่ดินอยู่ในเขตบางแค จำนวน 18 ไร่
เมื่อ 25 ปีก่อน ที่ดินนี้มีที่ดินเขตใกล้เคียงทางด้านตะวันตกมีลักษณะเป็นสวน ต่อมาที่ดินผืนนั้นถูกขายทำเป็นหมู่บ้านจัดสรร โดยทางหมู่บ้านจะถมดินลงในลำรางทั้งหมดเพื่อให้สร้างรั้วหมู่บ้านได้ ซึ่งพื้นที่ในลำรางนั้นครึ่งหนึ่งเป็นของปู่ผู้ร้องและอีกครึ่งเป็นของหมู่บ้านจัดสรร จึงตกลงทำหนังสือสัญญากันขึ้นระหว่าง คุณปู่ของผู้ร้องกับเจ้าของหมู่บ้านว่ายอมให้หมู่บ้านถมลำรางเต็มทั้งหมดแต่มีข้อแลกเปลี่ยนกันคือต้องทำการเปิดซอยให้ 1 ซอย เพื่อที่จะให้ผ่านเข้าออกกันได้จนถึงรุ่นลูกรุ่นหลาน มีขนาดความกว้างของประตูไม่น้อยกว่า 6 เมตรแล้วให้ทางหมู่บ้านขอน้ำประปาให้ ในการทำสัญญาไม่ได้ทำต่อหน้าเจ้าพนักงานแต่เป็นการทำสัญญากันเอง มีพยานรู้เห็นอย่างน้อย 2 คน ปัจจุบันเอกสารสัญญานี้ยังคงอยู่
ปัจจุบันหมู่บ้านนี้มีการมีการตั้งเป็นชุมชนหมู่บ้านชมเดือน มีประธานชุมชน มีคณะกรรมการชุมชน
อยู่มาวันหนึ่ง อาของผู้ร้องต้องการนำรถตักดินเข้า-ออกผ่านทางซอยดังกล่าว ก็เลยไปขออนุญาตต่อประธานชุมชน ทางประธานชุมชนก็ได้เรียกประชุมคณะกรรมการ ผลออกมาว่าไม่อนุญาตให้นำรถตักดินเข้ามา ทางอาผู้ร้องก็ไม่ได้เรียกร้องอะไรต่อไป
แต่ต่อมามีคนจำนวนหนึ่งประมาณเกือบ 10 คน พยายามล่ารายชื่อ เพื่อขอให้ประธานหมู่บ้านดำเนินการปิดซอยดังกล่าวทั้งที่ผู้ร้องใช้ทางผ่านเข้า-ออกมาเป็นเวลา 20 กว่าปีแล้ว
ประเด็นคำถาม
ข้อ 1 ตามข้อเท็จจริงทางฝ่ายผู้ร้องได้ภาระจำยอมในที่ดินบริเวณซอยผ่านเข้า – ออก โดยอายุความตามกฎหมายแล้วหรือไม่ แล้วการได้มาซึ่งภาระจำยอมจำต้องให้ศาลสั่งหรือเราได้รับเองตามกฎหมาย
ข้อ 2 หนังสือสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างบุคคลสองฝ่าย ไม่ได้ทำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพียงแต่มีพยานรู้เห็นสองคนขึ้นไป สามารถใช้เป็นเอกสารหลักฐานได้หรือไม่ เพราะฝ่ายหมู่บ้านอ้างเนื้อที่ตามโฉนดว่าเป็นทางปิดไม่มีช่องประตู
ข้อ 3 ในกรณีเช่นนี้ฝ่ายหมู่บ้านสามารถปิดซอยหรือเปิดแค่เฉพาะทางเดินกว้าง 1 เมตร 20 เซนติเมตร ได้หรือไม่ เพราะเส้นทางนี้ผู้ร้องใช้เป็นทางสัญจรรถยนต์ รถจักรยานยนต์มาตั้งแต่ต้นแล้ว
ข้อกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 มาตรา 1401 มาตรา 1299
การให้คำปรึกษา
ข้อ 1 การได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยอายุความ มีหลักเกณฑ์ดังนี้คือ 1.ต้องมี 2 อสังหาริมทรัพย์ต่างเจ้าของกัน 2.เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หนึ่งได้เข้าไปใช้ประโยชน์ในอีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่งโดยเจตนาเอาเป็นภาระจำยอม 3.โดยสงบ และเปิดเผย และ4. ติดต่อกันมาเป็นเวลา 10 ปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 จากข้อเท็จจริงผู้ร้องได้ผ่านเข้า-ออกซอยซึ่งอยู่ในที่ดินของหมู่บ้านมาเป็นเวลา 20 กว่าปีแล้วจึงเป็นการเข้าไปใช้ประโยชน์ในอีกอสังหาริมทรัพย์หนึ่งต่างเจ้าของกันติดต่อกันเวลากว่า 10 ปีแล้วและการใช้ประโยชน์ผ่านเข้าออกนั้นผู้ร้องใช้ได้ประโยชน์ด้วยความสงบและเปิดเผย ดังนั้นผู้ร้องจึงได้ภาระจำยอมโดยอายุความแล้ว
การได้ภาระจำยอมเป็นการได้โดยผลของกฎหมาย ดังนั้นผู้ร้องจึงได้ภาระจำยอมทันทีที่ครบองค์ประกอบตามกฎหมายไม่จำเป็นต้องให้ศาลสั่งให้ผู้ร้องได้ภาระจำยอมแต่อย่างใด
ข้อ 2 หนังสือสัญญาที่ปู่ของผู้ร้องได้ตกลงกับเจ้าของหมู่บ้านเป็นการตกลงการให้ผ่านเข้า-ออกซอย อันเป็นการตกลงให้ภาระจำยอมโดยนิติกรรม แต่นิติกรรมที่ปู่ของผู้ร้องทำขึ้นไม่ได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นผลของสัญญานี้จึงไม่บริบูรณ์ สามารถบังคับได้เฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น กรณีนี้เข้าใจได้ว่าฝ่ายหมู่บ้านได้ขายที่ดินให้แก่ผู้ซื้อบ้านในหมู่บ้านนั้นทั้งหมดแล้วและได้มีการตั้งชุมชนหมู่บ้านชมเดือนขึ้น ดังนั้นสัญญาที่ปู่ผู้ร้องได้ทำขึ้นกับเจ้าของหมู่บ้านเดิมจึงไม่สามารถยันได้กับชุมชนหมู่บ้านชมเดือนได้ เนื่องจากไม่ใช่คู่สัญญาที่ทำสัญญากับปู่ผู้ร้อง ตามป.พ.พ.มาตรา 1299
อย่างไรก็ดี ฝ่ายผู้ร้องก็ได้ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมายแล้วตามที่กล่าวมาข้างต้น สามารถใช้ยันต่อบุคคลทุกคนได้ และแม้จะมีการเปลี่ยนมือเจ้าของที่ดินภาระจำยอมย่อมติดตามที่ดินไปด้วย ผู้ที่ซื้อที่ดินไปย่อมต้องถูกผูกพันในภาระจำยอมดังกล่าว
ข้อ 3 การได้ภาระจำยอมของผู้ร้องเป็นได้โดยผลของกฎหมาย ดังนั้นขนาดพื้นที่การได้ภาระจำยอมย่อมเป็นไปตามข้อเท็จจริงว่าผู้ร้องใช้ประโยชน์ในที่ดินของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่นเป็นพื้นที่เท่าใดผู้ร้องก็ได้ภาระจำยอมตามพื้นที่เท่านั้น จากข้อเท็จจริงถ้าผู้ร้องได้ใช้ทางผ่านเข้าออกซอยกว้าง 1.2 เมตร ผู้ร้องย่อมได้ภาระจำยอมผ่านเข้าออก 1.2 เมตรตามที่ผู้ร้องใช้ประโยชน์จริง
กรณีนี้การพิสูจน์ว่าได้ภาระจำยอมเป็นพื้นที่เท่าใดย่อมขึ้นอยู่กับพยานหลักฐานในชั้นศาลที่ผู้ร้องต้องพิสูจน์ว่าตนได้ใช้ประโยชน์ตามเนื้อที่ที่กล่าวอ้างจริง
