เปลี่ยนแปลงทางระบายน้ำ
ข้อเท็จจริง
ผู้ร้องและเพื่อนบ้าน ได้ซื้อตึกแถวด้านหน้าของโรงแรมแห่งหนึ่ง ในจังหวัดเชียงราย (ตึกแถวกับเจ้าของโรงแรมเป็นคนเดียวกัน) โดยผู้ร้องซื้อมาเมื่อปี 2545 ต่อมาเมื่อประมาณปีใหม่ 2556 ได้มีการเปลี่ยนเจ้าของโรงแรมโดยการขายให้กับเจ้าของใหม่ และ เจ้าของใหม่ที่มาซื้อโรงแรมมีความประสงค์จะปรับปรุงโรงแรมโดยการสร้างสปา และ ให้ตึกแถวทำทางระบายน้ำใหม่ ซึ่งแต่เดิมทางระบายน้ำของตึกแถวอยู่ในพื้นที่ของโรงแรม แต่เมื่อเปลี่ยนเจ้าของ ทางโรงแรมจึงต้องการปิดทางระบายน้ำเดิม แล้วให้ผู้ที่อาศัยในตึกแถวทำทางระบายน้ำใหม่ของแต่ละคน ซึ่งหากจะดำเนินการดังกล่าวต้องมีการทุบทำลายพื้นบางส่วนของตึกแถวออก เพื่อทำทางระบายน้ำใหม่
ประเด็นคำถาม
ผู้ร้องสามารถไม่ทำตามข้อเสนอของโรงแรมได้หรือไม่
กรณีของผู้ร้องเป็นกรณีภาระจำยอมหรือไม่
ผู้ร้องควรดำเนินการอย่างไรต่อไป
ข้อกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337
การให้คำปรึกษา
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337 ได้วางกลักเกณฑ์ในการคุ้มครองเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไว้ว่า เมื่อบุคคลใดใช้สิทธิของเขาให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เสียหาย หรือ เดือดร้อนเกินความคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุสมควร เมื่อเอาสภาพและตำแหน่งของอสังหาริมทรัพย์นั้นมาประกอบ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิปฏิบัติการเพื่อยังความเดือดร้อนเสียหายให้สิ้นไป ทั้งนี้ไม่ลบล้างสิทธิในการได้รับค่าสินไหมทดแทน
ในกรณีเช่นว่านี้ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์(ตึกแถว)ได้ซื้อตึกแถวดังกล่าวมาก่อนหน้านี้ประมาณ 11 ปี ซึ่งในขณะนั้น ย่อมไม่อาจคาดหมายได้เลยว่า ในเวลาต่อมาจะมีการปรับปรุงโรงแรมและมีการปิดกั้นทางระบายน้ำเดิม ทำให้ต้องทุบทำลายพื้นตึกแถวที่ผู้ร้องซื้อ ดังนั้นข้อเรียกร้องของเจ้าของโรงแรมจึงเป็นการใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเดือดร้อนเสียหายเกินคาดหมายได้ตามปกติ เมื่อคำนวณถึงลักษณะและตำแหน่งที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้นประกอบ ด้วย
กรณีของผู้ร้องนี้ไม่ใช่กรณีที่เป็นภาระจำยอมที่กฎหมายบังคับให้ตึกแถวต้องรับภาระเพื่อประโยชน์ของอสังหาริม-ทรัพย์อื่น ดังนั้น ผู้ร้องจึงมีสิทธิที่จะไม่ปฏิบัติตามข้อเสนอของโรงแรมได้ หากคิดว่าเป็นการเดือดร้อนเกินสมควร หรือ ผู้ร้องอาจยินยอมให้โรงแรมดำเนินการดังกล่าวได้ โดยให้โรงแรมเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย หรือ ชดเชยค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่ผู้ร้อง
