สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์
ข้อเท็จจริง
1.กรณีผู้ให้เช่า ให้เช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและอุปกรณ์ในโรงงานบรรจุก๊าซซึ่งได้รับใบอนุญาตประกอบกิจการ และ ระบุในสัญญาว่าผู้ให้เช่ายินยอมให้ใช้ใบอนุญาตควบคู่กับโรงงานที่เช่า และ ให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินที่เช่าโดยไม่มีค่าตอบแทน
2.ผู้ให้เช่า และ ผู้เช่าต่างทราบดีว่าในขณะที่ทำสัญญา ทรัพย์สินที่เช่าในส่วนของที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างติดสัญญาจำนอง หากผู้รับจำนองดำเนินการตามกฎหมายในการบังคับจำนอง อันมีผลให้เกิดการรอนสิทธิ ทำให้ขาดประโยชน์ตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะไม่ฟ้องดำเนินคดีทั้งทางแพ่งและทางอาญา
ประเด็นคำถาม
ข้อความต่อไปนี้ใช้ได้หรือไม่ และจะมีผลต่อผู้ให้เช่าอย่างไร
1.ถ้าเกิดกรณีผู้เช่าจะขอบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดเวลา และ ขอคืนเงินมัดจำโดยจะไม่ทำเอกสารใดๆทั้งสิ้น
2.สัญญาที่ระบุข้างต้นจะผูกพันอย่างไรบ้าง
3.ถ้ากรณีมีใบอนุญาตหมดอายุก่อนสัญญาเช่า(สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 3 ปี) หากผู้ให้เช่าไม่ดำเนินการใดๆ และ ปล่อยให้ใบอนุญาตขาดอายุไป ใครควรรับผิด และ ถือว่าเป็นความผิดของผู้ให้เช่าได้หรือไม่
4.หากมีการฟ้องร้องกัน ผู้ให้เช่าจะมีความผิดสถานใด
ข้อกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 476 ประกอบมาตรา 4
กฎกระทรวงกำหนดหลักเกณฑ์ วิธีการ เงื่อนไขเกี่ยวกับการแจ้ง การอนุญาต และ อัตราค่าธรรมเนียม เกี่ยวกับการประกอบกิจการน้ำมันเชื้อเพลิง พ.ศ.2556
การให้คำปรึกษา
ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานบรรจุก๊าซ เป็นคำสั่งทางปกครองอย่างหนึ่ง ซึ่งกรมธุรกิจพลังงาน กระทรวงพลังงาน ได้ออกให้แก่ผู้ยื่นคำขอ เป็นการเฉพาะราย ดังนั้น ใบอนุญาตดังกล่าวจึงไม่ใช่ใบอนุญาตที่จะโอนให้แก่กันได้ การใช้ประโยชน์จากใบอนุญาตนั้น หรือ การโอนสิทธิในใบอนุญาตนั้น ต้องทำตามระเบียบ และ ขั้นตอนตามที่ กรมธุรกิจพลังงาน กระทรวงพลังงานกำหนด
การที่ผู้ร้องเช่าโรงงานบรรจุก๊าซพร้อมอุปกรณ์จากผู้ให้เช่า เพื่อประกอบกิจการบรรจุก๊าซต่อจากผู้ให้เช่า หากประสงค์จะใช้ประโยชน์จากใบอนุญาตดังกล่าว จะต้องมีการโอนตามขั้นตอน จะตกลงกันเองว่าให้ใช้ใบอนุญาต หรือ เอาใบอนุญาต ออกจำหน่ายจ่ายโอน โดยไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนของกรมธุรกิจพลังงานไม่ได้
ทั้งนี้ การดำเนินการเปลี่ยนตัวแทนค้าต่าง ในการประกอบกิจการบรรจุก๊าซ ผู้ขอรับโอนธุรกิจดังกล่าวจะต้องยื่นคำขอรับใบอนุญาต (ป.ล.1) พร้อมเอกสารที่เกี่ยวข้อง ต่อ อธิบดีกรมธุรกิจพลังงาน หรือ ผู้ว่าราชการจังหวัด แล้ว ดำเนินการตามขั้นตอนของกรมฯ จึงจะถือว่าผู้เช่าสามารถใช้ประโยชน์จากใบอนุญาตได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 476 ประกอบมาตรา 4 ทรัพย์ที่ติดจำนองนั้นสามารถนำออกให้เช่าได้ โดยผู้รับจำนองไม่มีสิทธิคัดค้าน แต่หากว่าสัญญาเช่านั้น ผู้จำนอง และ ผู้เช่าสมคบกันให้ผู้รับจำนองเสียหายก็สามารถเพิกถอนสัญญาเช่าได้ และ หากผู้เช่าทราบอยู่แล้วว่า ทรัพย์นั้นจะถูกบังคับคดีตามสัญญาจำนอง เมื่อผู้รับจำนองใช้สิทธิ์ตามกฎหมายมาบังคับเอาจากทรัพย์ที่เช่าก็สามารถทำได้ ผู้เช่าย่อมไม่อาจอ้างต่อสู้ได้ ส่วนเรื่องความรับผิดของผู้ให้เช่านั้น หากเป็นกรณีที่ผู้เช่าทราบดีอยู่แล้วว่าทรัพย์นั้นติดภาระผูกพันที่จะถูกบังคับจำนอง ผู้ให้เช่าก็ไม่ต้องรับผิดต่อ ผู้เช่าด้วยเช่นกัน
การขอยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด และ ขอคืนเงินมัดจำโดยไม่ทำเอกสารใดๆนั้น คู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ โดยเงินมัดจำนั้น เป็นเงินที่ให้ไว้เพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญา เมื่อสัญญาเกิดขึ้นแล้วหากมีการเลิกสัญญาก่อนกำหนด คู่สัญญาฝ่ายที่มีสิทธิก็สามารถริบเงินมัดจำได้ อย่างไรก็ดีหากมีความเสียหายจากการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดโดยไม่มีเหตุตามสมควร ผู้ที่ได้รับความเสียหายจากการนั้น ก็สามารถเรียกค่าเสียหายได้ การเลิกสัญญาไม่มีแบบตามกฎหมายกำหนดไว้แต่อย่างใด แต่หากไม่มีการทำเป็นหนังสืออาจจะก่อให้เกิดความไม่ชัดเจน และ ไม่สะดวก เมื่อมีการอ้างอิงในทางคดี ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อประโยชน์ของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายได้
ส่วนฐานความผิดหากมีการฟ้องร้องดำเนินคดีนั้น ต้องพิจารณาจากเหตุแห่งการเลิกสัญญา หรือ พฤติการณ์เกี่ยวกับการกระทำของบุคคลดังกล่าวอันนำไปสู่การฟ้องร้อง
