การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ข้อเท็จจริง
ที่ดินเป็นชื่อของยาย โดยสามีพี่สาวของยายปลูกสร้างบ้านบนที่ดินดังกล่าว ปัจจุบันพี่สาวของยายเสียชีวิตแล้ว ส่วนยายได้ย้ายครอบครัวไปอยู่จังหวัดสระแก้ว ขณะนี้จึงมีเพียงบ้านสามีพี่สาวของยายและครอบครัวบนที่ดินของยาย มารดามีปัญหาครอบครัวจึงกลับมาอยู่ที่จังหวัดสระบุรีโดยอาศัยนอนอยู่ที่บ้านของบุคคลดังกล่าวข้างต้น เพื่อทำงานเก็บเงินไว้สร้างบ้าน ในที่ดินของยายซึ่งกันไว้ให้ปลูกบ้านเพียงนิดเดียวเนื่องจากสามีพี่สาวของยายปลูกบ้านอยู่เป็นบริเวณกว้าง เวลาผ่านไปคนในบ้านนั้นมาก่อกวนถึงขั้นทำร้ายร่างกายมารดา แต่ตำรวจก็ไม่ได้ดำเนินการอะไร เพราะลุกของบุคคลดังกล่าวเป็นอบต.
ประเด็นคำถาม
ยายบอกให้ขายที่ดินแล้วย้ายไปอยู่กับยายที่สระแก้ว อยากทราบว่าจะเป็นไปได้หรือไม่เพราะว่าเขาอยู่มานานตั้งแต่รุ่นยายยังสาว และถ้าขายที่ดินให้แก่ธนาคารจะทำได้หรือไม่ จะต้องแจ้งเขาอย่างไร เพราะกลัวว่าเขาจะโกรธแล้วตามมาทำร้ายร่างกาย
ข้อกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 , ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 2(4)
การให้คำปรึกษา
กรณีดังกล่าวข้อเท็จจริงยังไม่ชัดว่าที่ดินของยายเป็นที่ดินที่มีเอกสารประเภทใด เพียงแต่บอกว่าที่ดินเป็นชื่อของยาย เพราะการที่มีชื่อยายในเอกสารเกี่ยวกับที่ดินนั้น กรณีมีชื่อในที่ดินส.ค.1 กับมีชื่อทางทะเบียนในที่ดินมีโฉนดจะมีผลทางกฎหมายแตกต่างกัน เพราะผู้มีชื่อในที่ดินส.ค.1 หากไม่ได้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวหรือมีผู้มาแย่งการครอบครอง ผู้มีชื่อในส.ค.1 หรือเจ้าของที่ดินไม่ฟ้องเรียกคืนภายในหนึ่งปีย่อมเป็นอันเสียสิทธิในที่ดินนั้น ในขณะที่ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดอาจเสียสิทธิได้โดยถูกครอบครองปรปักษ์ โดยผู้อ้างสิทธินั้นครอบครองโดยสงบ เปิดเผย ครบ 10 ปีขึ้นไป ผู้ครอบครองปรปักษ์ในกรณีดังกล่าวย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยผลของกฎหมาย
อย่างไรก็ตาม หากสามีพี่สาวของยายปลูกบ้านในที่ดินดังกล่าวโดยอาศัยสิทธิของยายหรือยายให้ความยินยอม ถ้าบุคคลดังกล่าวไม่มีเจตนายึดถือเพื่อตน แม้จะครบระยะเวลาดังกล่าวข้างต้นที่ดินก็ยังคงเป็นของยายอยู่ ดังนั้น การที่จะชี้ชัดว่ากรณีใดจะอ้างการแย่งการครอบครองหรืออ้างการครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่ต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงเป็นเรื่องๆไป
การที่ยายบอกให้มารดาคุณกัญญ์ณภัสขายที่ดินนั้น หากที่ดินยังเป็นของยาย มารดาคุณกัญญ์ณภัสย่อมไม่มีสิทธิขายที่ดินดังกล่าว เว้นแต่มารดาจะโอนกรรมสิทธิ์ให้โดยถูกต้องตามกฎหมายเสียก่อน หรือมิฉะนนั้น ยายก็อาจทำหนังสือมอบอำนาจให้มารดาคุณกัญญ์ณภัสกระทำการแทน มารดาคุณกัญญ์ณภัสจึงจะมีอำนาจขายที่ดินดังกล่าวได้ ดังนั้น การที่จะขายที่ดินให้ธนาคารก็ต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย และต้องแจ้งผู้ปลูกบ้านในที่ดินนั้นตามตรงว่าจะขายที่ดินแก่ธนาคาร ซึ่งหากเป็นการขายที่ดินที่มีหลักฐานทางทะเบียนคือที่ดินมีโฉนดหรือมีน.ส.3 ก็ต้องทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456
ส่วนกรณีที่บุคคลในบ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวมาก่อกวนหรือทำร้าย หากมารดาหรือผู้ถูกกระทำได้รับความเสียหายจากการกระทำดังกล่าว ผู้เสียหายย่อมมีสิทธิแจ้งความร้องทุกข์ต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจเพื่อดำเนินคดีกับผู้กระทำความผิดได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 2(4)
