การจัดสรรที่ดิน

ข้อกฎหมาย
พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา  4,5,13,14,15,21-24,28,31,37,40,43,44,52,65   ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286    ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 95

การให้คำปรึกษา
ตอบ  การจัดสรรที่ดิน  หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน    ผู้จัดสรรที่ดิน   หมายความว่า  ผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนใบอนุญาตด้วย    การขออนุญาตจัดสรรที่ดินต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมกับหลักฐานตามกฎหมาย   ที่สำคัญที่ดินที่จะนำมาจัดสรรนั้น  ต้องไม่ใช่ที่ดินของรัฐ เช่น ป่าสงวนแห่งชาติ  หากเป็นที่ดินของรัฐแล้ว  กรณีเจ้าพนักงานที่ดิน ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน (น.ส.3ก.) ให้แก่ผู้ใด  หากปรากฏต่อมาภายหลังว่า การออกโฉนดที่ดินหรือน.ส.3 ก นั้น กระทำโดยคลาดเคลื่อนหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย  อธิบดีกรมที่ดินหรือผู้ที่ได้รับมอบหมายจากอธิบดีกรมที่ดิน มีอำนาจสั่งให้แก้ไขให้ถูกต้อง หรือให้เพิกถอนได้ (ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61 วรรค 1) แต่กว่าจะเพิกถอนได้ อธิบดีหรือผู้ที่ได้รับมอบหมายจากอธิบดี  ต้องตั้งคณะกรรมการสอบสวนคณะหนึ่ง  เพื่อดำเนินการสอบสวนข้อเท็จจริง พร้อมทั้งแจ้งให้ผู้มีส่วนได้เสียมีโอกาสคัดค้านภายใน 30 วัน (ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 61 วรรค 2)    ที่ดินที่ออกโฉนดหรือ น.ส.3ก.โดยไม่ชอบนั้น แม้ต่อมาภายหลัง จะมีการทำนิติกรรม  ซื้อขาย จำนอง ยึดทรัพย์ บังคับคดี  ขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลไปแล้ว และผู้ซื้อจะซื้อไปโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน หรือครอบครองเปลี่ยนมือไปแล้วหลายๆ ทอด หรือครอบครองมาแล้วกี่ปีก็ตาม  ยังไม่มีกฎหมายใดให้ความคุ้มครอง หรือมีข้อยกเว้นมิให้ถูกเพิกถอนได้  กล่าวคือที่ดินหลวงก็ยังเป็นที่ดินหลวงอยู่นั่นเอง    การที่ผู้ร้องซื้อที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินสวนมะขามหวาน โดยมีการทำสัญญาว่าจ้างปรับปรุงและดูแลสวนเป็นระยะเวลา 10 ปี  ต้องพิจารณาว่าเจ้าของที่ดินที่นำที่ดินมาจัดสรรโดยแบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป  ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน  หากเข้าลักษณะดังกล่าวแล้วผู้ที่ทำการจัดสรรที่ดินย่อมมีฐานะเป็นผู้จัดสรรที่ดิน  แต่ในการจัดสรรที่ดินดังกล่าวผู้จัดสรรต้องได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินด้วย    การจัดสรรที่ดินดังกล่าวถือว่าเอกชนเป็นผู้จัดสรรที่ดิน  ตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 นั้น ไม่ใช้บังคับกับกรณีดังต่อไปนี้คือ   (1) การจัดสรรที่ดินของหน่วยราชการ หน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจ ราชการส่วนท้องถิ่น หรือองค์กรอื่นของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย   (2) การจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายอื่น ในการจัดสรรที่ดินนั้นตามกฎหมายก็กำหนดให้มีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดทุกจังหวัดโดยมีรายละเอียดกล่าคือ  ในกรุงเทพมหานคร ให้มีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครประกอบด้วย อธิบดีกรมที่ดินหรือรองอธิบดีกรมที่ดินซึ่งอธิบดีกรมที่ดินมอบหมาย เป็นประธานกรรมการ ผู้แทนสำนักงานอัยการสูงสุด ผู้แทนกรุงเทพมหานคร ผู้แทนกรมการผังเมือง ผู้แทนกรมชลประทาน ผู้แทนสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม  และผู้ทรงคุณวุฒิอีกสี่คน ซึ่งปลัดกระทรวงมหาดไทยแต่งตั้งเป็นกรรมการ และผู้แทนกรมที่ดินเป็นกรรมการและเลขานุการ  หากเป็นกรณีในจังหวัดอื่น ให้มีคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ประกอบด้วย ผู้ว่าราชการจังหวัดหรือรองผู้ว่าราชการจังหวัดซึ่งผู้ว่าราชการจังหวัดมอบหมาย เป็นประธานกรรมการอัยการจังหวัดซึ่งเป็นหัวหน้าที่ทำการอัยการจังหวัด ปลัดจังหวัด  โยธาธิการ  และผังเมืองจังหวัด โยธาธิการจังหวัดผู้แทนกรมชลประทาน นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด และผู้ทรงคุณวุฒิอีกสี่คน ซึ่งปลัดกระทรวงมหาดไทยแต่งตั้งเป็นกรรมการ และเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดเป็นกรรมการและเลขานุการ โดยคณะกรรมการดังกล่าวมีอำนาจหน้าที่กำกับดูแลการจัดสรรที่ดินภายในจังหวัดให้เป็นไปตามกฎหมาย รวมทั้งให้มีอำนาจหน้าที่ต่อไปนี้ คือ  (1) ออกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินโดยความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง  (2) พิจารณาเกี่ยวกับคำขออนุญาต การออกใบอนุญาต การโอนใบอนุญาตหรือการเพิกถอนการโอนใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน  (3) ตรวจสอบการจัดสรรที่ดินเพื่อให้เป็นไปตามแผนผัง โครงการ หรือวิธีการที่ได้รับอนุญาต (4) ปฏิบัติการอื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้หรือกฎหมายอื่น   มีอำนาจเรียกเป็นหนังสือให้บุคคลใดมาให้ข้อเท็จจริง คำอธิบายความเห็น คำแนะนำทางวิชาการ หรือให้ส่งเอกสารหรือข้อมูลเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน หรือกิจการอื่นที่เกี่ยวเนื่องกับการจัดสรรที่ดินตามที่เห็นสมควร     ในกรณีที่คณะกรรมการเห็นสมควรอนุญาตให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินและผู้นั้นยังมิได้จัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดินหรือดำเนินการยังไม่แล้วเสร็จตามแผนผัง  และโครงการ คณะกรรมการจะต้องให้ผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินจัดหาธนาคาร  หรือสถาบันการเงินที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดมาทำสัญญาค้ำประกันกับคณะกรรมการว่า ถ้าผู้ขอใบอนุญาตทำ การจัดสรรที่ดินไม่จัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือการปรับปรุงที่ดินให้แล้วเสร็จตามแผนผัง โครงการ และกำหนดเวลาที่ได้รับอนุญาตไว้ หรือมีกรณีที่เชื่อได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาตามที่ได้รับอนุญาต ธนาคารหรือสถาบันการเงินผู้ค้ำประกันต้องชำระเงินให้แก่คณะกรรมการตามจำนวนที่คณะกรรมการกำหนดไว้ในสัญญาค้ำ ประกันภายในเวลาที่คณะกรรมการกำหนด เพื่อ
คณะกรรมการจะได้ใช้เงินนั้นในการดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงที่ดินนั้นให้แล้วเสร็จตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต และถ้ามีเงินเหลือให้คืนแก่ผู้ค้ำประกันโดยไม่ชักช้า   เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ชำระราคาที่ดินครบถ้วนตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว  ให้ถือว่าที่ดินนั้นพ้นจากการยึดหรืออายัดทั้งปวง ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรนำหลักฐานเป็นหนังสือที่แสดงว่าได้ชำระราคาดังกล่าวพร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อได้รับเอกสารและหลักฐานดังกล่าวแล้ว ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต่อไป     หรือในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินตาย ให้ผู้จัดการมรดกหรือทายาทยื่นคำขอรับโอนใบอนุญาตตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดต่อคณะกรรมการภายในหกสิบวันนับแต่วันที่ผู้จัดสรรที่ดินตาย หรือภายในกำหนดเวลาที่คณะกรรมการเห็นสมควรขยายให้ เมื่อคณะกรรมการสอบสวนแล้วเห็นว่าผู้ยื่นคำขอมีสิทธิในที่ดินที่จัดสรร ให้คณะกรรมการโอนใบอนุญาตให้แก่ผู้ยื่นคำขอรับโอน และให้คณะกรรมการแจ้งให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบ   ส่วนประเด็นคำถามของผู้ร้องว่าต้องการให้เจ้าของโครงการเข้ามารับผิดชอบดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภค จัดบริการสาธารณะ  ปรับปรุงถนน  ระบบระบายน้ำ ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 และ พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  จะเป็นไปได้หรือไม่   ตามคำถามดังกล่าวข้างต้น เมื่อเจ้าของที่ดินมีฐานะเป็นผู้จัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว   ผู้จัดสรรที่ดินย่อมมีหน้าที่ตามกฎหมายดังกล่าวคือ  ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่จัดให้มีสาธารณูปโภคขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผัง และโครงการที่ได้รับอนุญาตคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร  และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้   ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดดังนี้  (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้ หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน  (2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค  (3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์การดำเนินการตาม (1) และ (2)  ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมกาจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ทั้งนี้ โดยต้องกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย  ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอม  ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก หรือกระทำการอย่างหนึ่งอย่างใดให้ผิดไปจากแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการ ให้คณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย มีอำนาจสั่งให้ผู้จัดสรรที่ดินระงับการกระทำนั้น และบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น หรือดำเนินการตามแผนผัง โครงการ หรือวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการภายในระยะเวลาที่กำหนด  ผู้ใดฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย  นอกจากต้องปฏิบัติตามคำสั่งดังกล่าวแล้ว ต้องระวางโทษปรับอีกวันละหนึ่งพันบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน   ส่วนในเรื่องอายุความ  ตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มิได้บัญญัติเกี่ยวกับอายุความไว้โดยเฉพาะ  แต่เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้กระทำฝ่าฝืนพระราชบัญญัติดังกล่าว ซึ่งเป็นโทษปรับ ต้องนำประมวลกฎหมายอาญามาใช้บังคับ กล่าวคือ  ในคดีอาญา ถ้ามิได้ฟ้องและได้ตัวผู้กระทำความผิดมายังศาลภายในกำหนดหนึ่งปี สำหรับความผิดต้องระวางโทษจำคุกตั้งแต่หนึ่งเดือนลงมา หรือต้องระวางโทษอย่างอื่น นับแต่วันกระทำความผิด เป็นอันขาดอายุความ เมื่อตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  กำหนดให้ผู้ฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการ คณะอนุกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย  นอกจากต้องปฏิบัติตามคำสั่งดังกล่าวแล้ว ต้องระวางโทษปรับอีกวันละหนึ่งพันบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน ต้องนับอายุความ 1 ปี  ตั้งแต่วันที่ฝ่าฝืนจนถึงวันที่ผู้จัดสรรที่ดินหยุดกระทำการฝ่าฝืน หากยังไม่เกิน 1 ปี ก็ถือว่ายังไม่ขาดอายุความ
ส่วนประเด็นคำถามที่ว่าหากยังไม่ขาดอายุความจะต้องไปร้องเรียนที่ไหน มีขั้นตอนอย่างไรนั้น  ตามประเด็นคำถามดังกล่าวข้างต้น  เมื่อพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินกำหนดให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินมีอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้ กล่าวคือ คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางมีอำนาจหน้าที่กำกับดูแลการจัดสรรที่ดินโดยทั่วไป รวมทั้งให้มีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) กำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดิน   (2) วางระเบียบเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน  (3) ให้ความเห็นชอบข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินที่คณะกรรมการเสนอ  (4) กำหนดแบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรเพื่อให้ผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินใช้ในการประกอบกิจการตามพระราชบัญญัตินี้ (5) วินิจฉัยชี้ขาดปัญหาเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินตามคำร้องหรือคำอุทธรณ์ของผู้ขอใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินหรือผู้จัดสรรที่ดิน  (6) ปฏิบัติการอื่นตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัตินี้หรือกฎหมายอื่น ผู้ร้องก็ควรจะร้องเรียนต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางดังกล่าวแล้ว