ครอบครองปกปักษ์

ข้อกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์  มาตรา  538,1299,1381,1382,1402,1403

การให้คำปรึกษา
1 ถ้าในปัจจุบัน จะทำหนังสือสัญญาเช่าโดยจ่ายค่าเช่าปีละ 100 บาท หรือน้อยกว่านั้น หรือจะทำเป็นสัญญาอนุญาตให้อยู่อาศัยโดยไม่มีประโยชน์ตอบแทน  หากทำหนังสือหรือสัญญาดังกล่าวจะต้องให้บุคคลใดลงลายมือชื่อบ้าง  หนังสือหรือสัญญาดังกล่าวจะมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมายหรือไม่
ตอบ  ตามประเด็นดังกล่าวข้างต้นการที่บิดาเพื่อนของผู้ร้อง ให้คนสนิทที่เคยทำงานด้วยกันอยู่อาศัยในที่ดินมีโฉนดของบิดาของเพื่อน โดยทำหนังสือระหว่างกันระบุว่าเป็นการอนุญาตให้เข้ามาพักอาศัยในที่ดินเท่านั้น ไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้ผู้ครอบครอง  กรณีนี้ถือว่าเป็นการอนุญาตให้อยู่ในที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ของบิดา  จะเป็นการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ต้องพิจารณาว่าเข้าองค์ประกอบการครอบครองปรปักษ์หรือไม่   คือ ต้องมีการครอบครองที่ดินมีกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นโดยสงบ โดยเปิดเผย และที่สำคัญคือด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลากว่าสิบปี  ตามข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นการที่บิดาอนุญาตให้อยู่ในที่ดินของบิดาโดยทำหนังสือกันไว้ว่าอนุญาตให้อยู่อาศัยมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้นั้นย่อมเป็นการอนุญาตให้อยู่อาศัย  ไม่ใช่กรณีที่ผู้ที่อ้างว่าได้ครอบครองที่ดินของผู้อื่นในลักษณะตัดกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน  แต่เป็นการอาศัยในที่ดินของผู้อื่นโดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินย่อมถือว่าผู้ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในที่ดินเป็นผู้ได้ครอบครองที่ดินแทนเจ้าของที่ดินเท่านั้น   หากผู้ที่ได้รับอนุญาตให้อาศัยอยู่ในที่ดินประสงค์จะเปลี่ยนเจตนาการครอบครองจากการเป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่อาศัยเป็นการอยู่อาศัยโดยประสงค์จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เสียเอง  ผู้อาศัยต้องเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือเสียก่อน กล่าวคือ โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป  หรืออ้างว่าตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต  ซึ่งอาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก จึงจะถือว่าเป็นการเปลี่ยนลักษณะการยึดถือ   เมื่อผู้อาศัยยังมิได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือก็ย่อมถือว่าเป็นการครอบครองแทนเจ้าของที่ดินเท่านั้น  แม้จะครอบครองนานสักเท่าใดก็ไม่อาจอ้างเอาการครอบครองดังกล่าวเป็นการครอบครองเพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้ 
หากจะทำหนังสือสัญญาเช่าโดยจ่ายค่าเช่าปีละ 100 บาท หรือน้อยกว่านั้น หรือจะทำเป็นสัญญาอนุญาตให้อยู่อาศัยโดยไม่มีประโยชน์ตอบแทน เพื่อเป็นการแสดงว่าผู้อาศัยในที่ดินได้รับความยินยอมให้อยู่ในที่ดิน มิใช่เป็นการครอบครองที่ดินโดยพละการอันจะเป็นการเริ่มต้นครอบครองปรปักษ์ ก็สามารถทำได้  หากทำหนังสืออนุญาตให้อยู่อาศัยก็จะต้องมีรายละเอียดว่าบุคคลใดเป็นเจ้าของที่ดินอนุญาตให้บุคคลใดอยู่อาศัยในที่ดิน เป็นระยะเวลาเท่าใด  โดยลงลายมือชื่อเจ้าของที่ดิน และผู้อยู่อาศัย  รวมทั้งต้องมีพยานอย่างน้อยสองคนลงลายมือชื่อ เพื่อใช้เป็นหลักฐานว่าเจ้าของที่ดินได้อนุญาตให้บุคคลใดอาศัยอยู่ในที่ดิน    หรือหากจะทำเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ หากให้เช่าที่ดินไม่เกินสามปี ต้องมีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้  แต่หากเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปี หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี

2 ถ้าผู้ที่อาศัยไม่ยอมลงลายมือชื่อจะมีวิธีใดที่สามารถป้องกันไม่ให้ผู้ที่อาศัยครอบครองปรปักษ์ในที่ดินมีโฉนดดังกล่าว
ตอบ  ตามประเด็นคำถามดังกล่าวข้างต้น โดยทั่วไปแล้วการที่เจ้าของที่ดินจะอนุญาตให้บุคคลใดอยู่อาศัยในที่ดิน อาจอนุญาตด้วยวาจา หรือทำเป็นหนังสือ  หากจะให้มีผลบริบูรณ์ใช้บังคับแก่บุคคลภายนอกได้ต้องนำหนังสือดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  แต่หากผู้อาศัยไม่ยอมลงลายมือชื่อในหนังสือที่เจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่ในที่ดิน  หรือผู้อาศัยไม่ยอมทำสัญญาเช่าที่ดิน ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของผู้อาศัยแล้วว่าไม่เจตนาจะครอบครองที่ดินแทนเจ้าของที่ดินอีกต่อไป  แต่ประสงค์จะครอบครองที่ดินในฐานะเจ้าของที่ดิน อันถือว่าเป็นการโต้แย้งกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินแล้ว  ผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินควรจะดำเนินการทางกฎหมายแก่ผู้อาศัยดังกล่าว เช่น ฟ้องขับไล่