ครอบครองปกปักษ์
ข้อเท็จจริง
บิดาเพื่อนของผู้ร้อง ให้คนสนิทที่เคยทำงานด้วยกันอยู่อาศัยในที่ดินมีโฉนดของบิดาของเพื่อน โดยทำหนังสือระหว่างกันระบุว่าเป็นการอนุญาตให้เข้ามาพักอาศัยในที่ดินเท่านั้น ไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์ของที่ดินให้ผู้ครอบครอง ต่อมาผู้ที่อาศัยได้อยู่อาศัยมาเป็นระยะเวลาเกินกว่า 10 ปี โดยผู้ที่อยู่อาศัยได้สร้างบ้านพักมั่นคงถาวร และทำแปลงปลูกผักเล็กๆ ต่อมาบิดาเพื่อนของผู้ร้องได้เสียชีวิตลง และหนังสือที่อนุญาตให้อยู่อาศัยได้หายไป ปัจจุบัน ผู้ที่อาศัยยังไม่ได้ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งว่าผู้อาศัยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์
ประเด็นคำถาม
1 ถ้าในปัจจุบัน จะทำหนังสือสัญญาเช่าโดยจ่ายค่าเช่าปีละ 100 บาท หรือน้อยกว่านั้น หรือจะทำเป็นสัญญาอนุญาตให้อยู่อาศัยโดยไม่มีประโยชน์ตอบแทน หากทำหนังสือหรือสัญญาดังกล่าวจะต้องให้บุคคลใดลงลายมือชื่อบ้าง หนังสือหรือสัญญาดังกล่าวจะมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมายหรือไม่
2 ถ้าผู้ที่อาศัยไม่ยอมลงลายมือชื่อจะมีวิธีใดที่สามารถป้องกันไม่ให้ผู้ที่อาศัยครอบครองปรปักษ์ในที่ดินมีโฉนดดังกล่าว
ข้อกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538,1299,1381,1382,1402,1403
การให้คำปรึกษา
1 ถ้าในปัจจุบัน จะทำหนังสือสัญญาเช่าโดยจ่ายค่าเช่าปีละ 100 บาท หรือน้อยกว่านั้น หรือจะทำเป็นสัญญาอนุญาตให้อยู่อาศัยโดยไม่มีประโยชน์ตอบแทน หากทำหนังสือหรือสัญญาดังกล่าวจะต้องให้บุคคลใดลงลายมือชื่อบ้าง หนังสือหรือสัญญาดังกล่าวจะมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมายหรือไม่
ตอบ ตามประเด็นดังกล่าวข้างต้นการที่บิดาเพื่อนของผู้ร้อง ให้คนสนิทที่เคยทำงานด้วยกันอยู่อาศัยในที่ดินมีโฉนดของบิดาของเพื่อน โดยทำหนังสือระหว่างกันระบุว่าเป็นการอนุญาตให้เข้ามาพักอาศัยในที่ดินเท่านั้น ไม่ได้ยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้ผู้ครอบครอง กรณีนี้ถือว่าเป็นการอนุญาตให้อยู่ในที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์ของบิดา จะเป็นการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ต้องพิจารณาว่าเข้าองค์ประกอบการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ คือ ต้องมีการครอบครองที่ดินมีกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นโดยสงบ โดยเปิดเผย และที่สำคัญคือด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลากว่าสิบปี ตามข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นการที่บิดาอนุญาตให้อยู่ในที่ดินของบิดาโดยทำหนังสือกันไว้ว่าอนุญาตให้อยู่อาศัยมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้นั้นย่อมเป็นการอนุญาตให้อยู่อาศัย ไม่ใช่กรณีที่ผู้ที่อ้างว่าได้ครอบครองที่ดินของผู้อื่นในลักษณะตัดกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน แต่เป็นการอาศัยในที่ดินของผู้อื่นโดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินย่อมถือว่าผู้ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในที่ดินเป็นผู้ได้ครอบครองที่ดินแทนเจ้าของที่ดินเท่านั้น หากผู้ที่ได้รับอนุญาตให้อาศัยอยู่ในที่ดินประสงค์จะเปลี่ยนเจตนาการครอบครองจากการเป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้อยู่อาศัยเป็นการอยู่อาศัยโดยประสงค์จะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เสียเอง ผู้อาศัยต้องเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือเสียก่อน กล่าวคือ โดยบอกกล่าวไปยังผู้ครอบครองว่าไม่เจตนาจะยึดถือทรัพย์สินแทนผู้ครอบครองต่อไป หรืออ้างว่าตนเองเป็นผู้ครอบครองโดยสุจริต ซึ่งอาศัยอำนาจใหม่อันได้จากบุคคลภายนอก จึงจะถือว่าเป็นการเปลี่ยนลักษณะการยึดถือ เมื่อผู้อาศัยยังมิได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือก็ย่อมถือว่าเป็นการครอบครองแทนเจ้าของที่ดินเท่านั้น แม้จะครอบครองนานสักเท่าใดก็ไม่อาจอ้างเอาการครอบครองดังกล่าวเป็นการครอบครองเพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้
หากจะทำหนังสือสัญญาเช่าโดยจ่ายค่าเช่าปีละ 100 บาท หรือน้อยกว่านั้น หรือจะทำเป็นสัญญาอนุญาตให้อยู่อาศัยโดยไม่มีประโยชน์ตอบแทน เพื่อเป็นการแสดงว่าผู้อาศัยในที่ดินได้รับความยินยอมให้อยู่ในที่ดิน มิใช่เป็นการครอบครองที่ดินโดยพละการอันจะเป็นการเริ่มต้นครอบครองปรปักษ์ ก็สามารถทำได้ หากทำหนังสืออนุญาตให้อยู่อาศัยก็จะต้องมีรายละเอียดว่าบุคคลใดเป็นเจ้าของที่ดินอนุญาตให้บุคคลใดอยู่อาศัยในที่ดิน เป็นระยะเวลาเท่าใด โดยลงลายมือชื่อเจ้าของที่ดิน และผู้อยู่อาศัย รวมทั้งต้องมีพยานอย่างน้อยสองคนลงลายมือชื่อ เพื่อใช้เป็นหลักฐานว่าเจ้าของที่ดินได้อนุญาตให้บุคคลใดอาศัยอยู่ในที่ดิน หรือหากจะทำเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ก็ได้ หากให้เช่าที่ดินไม่เกินสามปี ต้องมีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ แต่หากเป็นการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปี หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี
2 ถ้าผู้ที่อาศัยไม่ยอมลงลายมือชื่อจะมีวิธีใดที่สามารถป้องกันไม่ให้ผู้ที่อาศัยครอบครองปรปักษ์ในที่ดินมีโฉนดดังกล่าว
ตอบ ตามประเด็นคำถามดังกล่าวข้างต้น โดยทั่วไปแล้วการที่เจ้าของที่ดินจะอนุญาตให้บุคคลใดอยู่อาศัยในที่ดิน อาจอนุญาตด้วยวาจา หรือทำเป็นหนังสือ หากจะให้มีผลบริบูรณ์ใช้บังคับแก่บุคคลภายนอกได้ต้องนำหนังสือดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่หากผู้อาศัยไม่ยอมลงลายมือชื่อในหนังสือที่เจ้าของที่ดินอนุญาตให้อยู่ในที่ดิน หรือผู้อาศัยไม่ยอมทำสัญญาเช่าที่ดิน ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของผู้อาศัยแล้วว่าไม่เจตนาจะครอบครองที่ดินแทนเจ้าของที่ดินอีกต่อไป แต่ประสงค์จะครอบครองที่ดินในฐานะเจ้าของที่ดิน อันถือว่าเป็นการโต้แย้งกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินแล้ว ผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินควรจะดำเนินการทางกฎหมายแก่ผู้อาศัยดังกล่าว เช่น ฟ้องขับไล่