การจำนองที่ดินที่ขายฝากไว้

ข้อกฎหมาย
 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491, 494, 496, 499, 702, 703, 705

การให้คำปรึกษา
 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491, 494, 496, 499 ได้วางหลักเกี่ยวกับการขายฝากว่า หมายถึง สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่ตกลงกันไว้ หรือตามที่กฎหมายกำหนดโดยกรณีที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายกำหนดเวลาไถ่ภายใน 10 ปี หรือขยายเวลาตามสัญญาเดิมได้สูงสุดไม่เกิน 10 ปี ทั้งนี้ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ โดยนับเวลาตั้งแต่มีการซื้อขาย หากผู้ขายฝากไม่ใช้สิทธิไถ่คืนภายในระยะเวลาดังกล่าว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากเด็ดขาด
ส่วนเรื่องการจำนอง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702, 703, 705 ได้วางหลักว่า คือ สัญญาที่ผู้จำนองเอาทรัพย์สินที่ตนเองมีกรรมสิทธิ์หรือที่เป็นเจ้าของอยู่ ส่งมอบให้แก่ผู้รับจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ โดยอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ซึ่งรวมที่ดินสามารถนำมาจำนองได้
ข้อเท็จจริงปรากฏว่า ผู้สอบถามได้นำที่ดินไปขายฝากไว้กับผู้ให้กู้เงิน โดยการทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานดินเรียบร้อยแล้ว สัญญาขายฝากจึงสมบูรณ์ ดังนั้น กรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงโอนไปยังผู้รับซื้อฝากทันที จึงไม่สามารถนำที่ดินดังกล่าวมาจำนองได้
กรณีเช่นว่านี้ หากผู้สอบถามต้องการนำที่ดินดังกล่าวไปจำนองเพื่อนำเงินไปใช้หนี้นายทุนและทำให้ระยะเวลาการผ่อนยาวขึ้น จะต้องไถ่ถอนที่ดินดังกล่าวคืนมาจากผู้รับซื้อฝากภายในระยะเวลาที่ตกลงกัน หรือหากมีการขยายระยะเวลาต้องไม่เกิน 10 ปี