ผิดสัญญา/เงินประกัน

ข้อเท็จจริง 
 ทางพี่ชายได้ไปทำการเช่าพื้นที่ในตลาดและดำเนินการก่อสร้างร้านค้าเพื่อขายของเล็ดเตล็ด โดยได้มีการทำสัญญาเช่าขึ้นกับผู้จัดการตลาดในฐานะเป็นผู้รับมอบอำนาจจากผู้บริหารตลาดอีกที
สำหรับรายละเอียดในสัญญามีดังนี้
 1.ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่า เช่าพื้นที่ (......) พลาซ่า ซึ่งตั้งอยู่เลขที่ (.......) ถนนเทพกุญชร ต.คลองหนึ่ง อ.คลองหลวง จ.ปทุมธานี 12120  ห้องหมายเลข 101-104 จำนวน 4 ห้อง ขนานพื้นกว้าง 3.5เมตรยาว 6 เมตร รวมพื้นทั้งหมด 84 ตารางเมตร
 ทั้งนี้ผู้เช่ารับที่จะจำหน่ายสินค้า และบริการที่ถูกต้องตามกฎหมาย  มีคุณภาพมาตรฐาน ถูกหลักอนามัย และมีปริมาณที่เหมาะสม
 2. ผู้เช่าจะต้องชำระเงินค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า 20,000 บาทต่อเดือน (สองหมื่นบาทถ้วน)โดยมีระยะเวลาการเช่า 3  ปี  นับตั้งแต่วันที่ 1 มิถุนายน พ.ศ. 2557 ถึง วันที่ 1 มิถุนายน พ.ศ. 2560 โดยทางผู้ให้เช่ามีข้อตกลงพิเศษกับผู้เช่าที่จะปรับค่าเช่าเป็น 18,000 บาทต่อเดือน (หนึ่งหมื่นแปดพันบาทถ้วน) เป็นระยะเวลา 12 เดือน ในระหว่างวันที่ 1 มิถุนายน พ.ศ. 2557 ถึงวันที่ 1 มิถุนายน พ.ศ. 2558
 3. ผู้เช่าให้สัญญาว่า หากผู้ให้เช่าอนุญาตให้ผู้เช่า ได้เช่าพื้นที่ตามสัญญานี้ ผู้เช่ายินดีที่จะให้ความร่วมมือและปฏิบัติตามระเบียบของผู้ให้เช่าในเรื่อง การบริหารจัดการในด้านต่างๆ เพื่อโอกาสในการค้า และความเป็นระเบียบเรียบร้อย  ฯลฯ ตามที่ผู้ให้เช่าจะได้แจ้งให้ทราบ
 4. ผู้เช่าจะต้องชำระค่าบำรุงดังนี้ให้กับผู้ให้เช่า ค่าน้ำประปาหน่วยละ19.00 บาท ค่าไฟฟ้าหน่วยละ 5.50 บาท  (อัตตาราคานี้ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ซึ่งทางผู้ให้เช่าจะจัดใบแจ้งหนี้อันประกอบไปด้วย ค่าเช่า/ค่าน้ำประปา/ค่าไฟฟ้า ให้ทางผู้เช่าได้รับทราบในวันที่30ของเดือนและผู้เช่าต้องชำระเงินตามใบแจ้งหนี้ที่ได้รับภายในวันที่1-5ของเดือน
 5. ผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามมาตรการความปลอดภัยของผู้ให้เช่าอย่างเคร่งครัด ดูแลรักษาวัสดุ/อุปกรณ์รักษาความสะอาดบริเวณพื้นที่พื้นที่เช่า ให้สะอาดอยู่ตลอดเวลา ตลอดจนดูแลรับผิดชอบในเรื่องถังใส่เศษขยะของร้านค้าให้อยู่ในสภาพพร้อม และเหมาะสมกับการใช้งาน
 6. เพื่อความเป็นระเบียบ เรียบร้อยผู้ให้เช่ามีสิทธิ์เข้าตรวจสอบ ดูแลความเรียบร้อยในพื้นที่เช่าได้ตลอดเวลา โดยต้องกระทบกับการค้าของผู้เช่าให้น้อยที่สุด หากผู้ให้เช่าเห็นว่าผู้เช่าได้กระทำผิดเงื่อนไขการเช่า
 7. กรณีที่ผู้เช่าจำเป็นจะต้องนำบุคคลอื่นมาช่วยงานในพื้นที่เช่า ผู้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบและเมื่อได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า จึงจะสามารถให้บุคคลนั้นๆ เข้ามาในบริเวณพื้นที่ของผู้ให้เช่าได้ บุคคลที่ผู้เช่านำเข้ามานั้น ให้อยู่ในความดูแลและความรับผิดชอบของผู้เช่าในทุกๆ กรณี
 8. ผู้เช่าจะต้องไม่นำสัญญาเช่านี้ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงต่อ หรือโอนสัญญาเช่านี้ไปให้บุคคลอื่น โดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาด
 9. ผู้เช่าจะต้องไม่แพร่งพรายสถานภาพ การดำเนินการ หรือความลับของผู้ให้เช่าแก่บุคคลภายนอกโดยเด็ดขาด
 10. ตามสัญญานี้ ผู้เช่ายินดีวางเงินเพื่อประกันความเสียหาย ต่อผู้ให้เช่า เป็นจำนวนเงิน 20,000 บาท  (สองหมื่นบาทถ้วน) และค่าเช่าพื้นที่ล่วงหน้า 2 เดือน เป็นจำนวนเงิน 40,000 บาท (สี่หมื่นบาทถ้วน) และยินยอมให้ผู้ให้เช่าริบเงินประกันดังกล่าวได้ โดยไม่มีเงื่อนไขใดๆ หากผู้เช่ากระทำต่อไปนี้
       10.1 ผู้เช่าไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาเช่าได้ ไม่ว่าข้อใดข้อหนึ่ง หรือกระทำผิดวัตถุประสงค์ขอสัญญาเช่านี้
        10.2 ผู้เช่า ตลอดจนบุคคลในความดูแลของผู้เช่า ก่อให้เกิดความวุ่นวาย ทำลายหรือทำทรัพย์สิน ของผู้ให้เช่าเสียหาย และผู้ให้เช่าสงวนสิทธิ์ที่จะดำเนินคดีตามกฎหมายอีกสถานด้วย
 ทั้งนี้เงินค้ำประกันความเสียหายนี้ ผู้ให้เช่าคืนให้ ต่อเมื่อผู้เช่าได้แจ้งบอกเลิกสัญญา โดยถูกต้องตามระยะเวลาที่กำหนดในสัญญานี้หรือเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโดย ผู้เช่ามิได้กระทำผิดสัญญาและมิได้ค้างชำระเงินค่าต่างๆตามสัญญา ผู้ให้เช่าจะคืนเงินจำนวนนี้คืนให้ทางผู้เช่า
 11. ในกรณีที่ผู้เช่าไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญานี้ได้ ไม่ว่าข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะตักเตือนและบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้อง หรือบอกเลิกสัญญานี้ได้
  12. ผู้ให้เช่าสัญญาว่าเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาตามสัญญานี้แล้ว หากผู้เช่าประสงค์จะขอต่อสัญญาเช่านี้ต่อไปได้อีกผู้ให้เช่ายินดีที่จะต่อสัญญาให้ โดยผู้เช่าจะต้องแจ้งความจำนงยืนยันขอต่อสัญญาเช่านี้ไปยังผู้ให้เช่า ทั้งนี้หากพื้นที่เช่าดังกล่าวยังคงดำเนินธุรกิจให้เช่าพื้นที่ดังเดิม ผู้ให้เช่าต้องให้สิทธ์ผู้เช่าในการต่อสัญญาได้คราวละไม่น้อยกว่า 3 ปี
  13. สัญญาฉบับนี้จะสิ้นสุดลงต่อเมื่อ
        13.1 ครบระยะเวลาตามสัญญา แล้วทางผู้เช่ามิได้แสดงความประสงค์ต่อผู้ให้เช่าเกี่ยวกับการต่อสัญญาเพิ่ม
        13.2 หากผู้เช่าเป็นคนบอกเลิกสัญญา ซึ่งทางผู้เช่าต้องแจ้งต่อผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าก่อน 60 วันหากทางผู้เช่ามิได้แจ้งต่อผู้เช่าให้ทราบล่วงหน้า ผู้ให้เช่ามีสิทธ์เรียกร้องค่าเช่าพื้นได้ตามอายุสัญญาได้
        13.3 หากผู้ให้เช่ามีความจำเป็นที่ต้องขอคืนพื้นที่สถานที่เช่า ก่อนสัญญาจะสิ้นสุดลง ทางผู้ให้เช่าต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า 60 วัน และผู้ให้เช่าจะจ่ายค่าชดเชยตามความเหมาะสม ขึ้นอยู่กับการตกลงและการยินยอมโดยลงเป็นลายลักษ์อักษรร่วมกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า
        13.4 หากผู้เช่าได้ทำผิดสัญญา ข้อได้ข้อหนึ่งในสัญญานี้แล้ว โดยทางผู้ให้เช่าได้แจ้งเตือนทางผู้เช่าไปแล้วแต่ทางผู้เช่ายังทำผิดสัญญาอยู่ ทางผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าฉบับนี้ได้ โดยทางผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินตามจำนวนที่ทางผู้เช่าได้วางไว้เป็นหลักประกันตามข้อ10ได้  และค่าชดเชยความเสียหายตามความเหมาะสม
 ขึ้นอยู่กับการตกลงและการยินยอมโดยลงเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า
14. จากข้อตกลงในสัญญาฉบับนี้ ให้ถือว่าคู่มือร้านค้า ว่าด้วยกฎระเบียนร้านค้าให้ถือเป็นข้อบังคับในสัญญาฉบับนี้ด้วย
15. ในวันทำสัญญานี้ผู้ให้เช่าได้ส่งมอบพื้นที่เช่าให้กับผู้เช่าแล้ว และผู้เช่าได้ตรวจดูแล้ว เห็นว่าพื้นที่เช่าอยู่ในสภาพดีและเป็นปกติที่ผู้เช่าจะได้ใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์แห่งการเช่านี้ทุกประการแล้ว
        สัญญานี้ได้ทำขึ้นเป็นสองฉบับมีข้อความถูกต้องตรงกัน และถือไว้ฝ่ายละหนึ่งฉบับ โดยทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าต่างได้อ่าน และเข้าใจในข้อความของสัญญานี้โดยตลอดแล้ว จึงลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญต่อหน้าพยานข้างท้ายนี้

 ประเด็นคำถาม
เนื่องจากเจ้าของที่ดินซึ่งได้ทำสัญญาให้เช่าพื้นที่กับผู้บริหารตลาดจะบอกเลิกสัญญาในวันที่ 10 ตุลาคมนี้ เนื่องจากผู้บริหารตลาดทำผิดสัญญาไม่จ่ายค่าเช่า
1. ในกรณีนี้สัญญาที่ทางผู้จัดการตลาดทำไว้กับพี่ชายผมจะต้องถูกยกเลิกไปโดยอัตโนมัติหรือไม่ กรณีถ้ายังไม่ถูกยกเลิกทางพี่ชายผมต้องดำเนินการอย่างไรต่อ
2. ทางเจ้าของที่ดินได้มาแจ้งกับทางผมล่วงหน้าว่าเขาจะยกเลิกสัญญาจึงให้ทางพี่ชายผมชะลอการจ่ายเงินค่าเช่าของเดือนที่แล้วกันยายน และเดือนนี้ตุลาคมไว้ก่อน(ครบกำหนดวันที่ 5 ตุลาคม) ซึ่งเมื่ออาทิตย์ที่แล้วทางผู้จัดการตลาดได้ออกหนังสือแจ้งเตือนการชำระเงินของเดือนกันยายนมาให้ สำหรับกรณีนี้ทางผมจะออกหนังสือแจ้งให้ทางตลาดหักเงินค่าเช่าที่ค้างอยู่จากเงินที่พี่ชายผมได้ชำระไว้เป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้าตามสัญญาได้ไหมครับ เพราะเท่าที่ได้คุยกับทางตลาดมามีแนวโน้มที่จะไม่คืนเงินประกัน และเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่ได้จ่ายไว้
3. สำหรับเงินประกันจะมีแนวทางอย่างไรเพื่อจะขอคืน
4. หลังจากผู้บริหารตลาดได้ถูกยกเลิกสัญญาแล้ว ทางเจ้าของที่ดินแจ้งมาว่าเขาจะมาดำเนินกิจการเอง ซึ่งทางผมก็จะต้องทำสัญญากับเขาใหม่ กรณีนี้ทางผมจะต้องแจ้งบอกเลิกสัญญาที่ทำไว้กับผู้บริหารตลาดคนเก่าก่อนไหมครับ