การป้องกันเบี้ยปรับตามข้อสัญญา
ข้อเท็จจริง
ผู้ร้องทำสัญญาจะขายที่ดินตามแบบฟอร์มที่ดาวโหลดทางอินเตอร์เน็ตกับผู้ซื้อ ในวันทำสัญญาผู้ซื้อได้วางมัดจำไว้จำนวน 1 ล้านบาท ส่วนราคาที่ดินที่ตกลงไว้จำนวน 6,300,000 บาท สัญญากำหนดวันทำสัญญาซื้อขายไม่เกินวันที่ 31 มกราคม 2558 ในวันทำสัญญาผู้ซื้อแก้ไขเนื้อหาสัญญาจากเดิมในข้อที่มีเนื้อหาว่า
“ในกรณีที่ผู้จะผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดก็ดี ผู้จะซื้อยอมให้ผู้จะขายริบเงินที่ผู้จะซื้อได้ชำระให้ผู้จะขายทั้งหมด และถ้าผู้จะขายผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใดก็ดี ผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อบังคับผู้จะขายให้ปฏิบัติตามสัญญานี้ได้ ทั้งนี้ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้จะซื้อในอันที่จะเรียกค่าเสียหายจากผู้จะขายถ้าหากจะพึงมี”
โดยเพิ่มเติมข้อความว่า “และผู้จะขายตกลงยอมชำระค่าปรับ 3 เท่าของจำนวนเงินที่วางมัดจำไว้ให้แก่ผู้จะซื้อหากผิดข้อตกลงในสัญญานี้”
ประเด็นคำถาม
ผู้ร้องกังวลว่า หากผู้จะซื้อใช้เทคนิคให้ผู้ร้องกลายเป็นผู้ผิดสัญญา มีวิธีป้องกันอย่าไรได้บ้าง เนื่องจากพฤติการณ์ของคู่สัญญาในขณะปัจจุบันไม่น่าไว้วางใจ อีกทั้งค่าปรับในกรณีผิดสัญญาที่ผู้ร้องต้องชำระมีจำนวนถึง 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่สูงมาก
ข้อกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 204
การดำเนินการให้คำปรึกษา
กรณีของผู้ร้องนั้น หากจะไม่ให้ถูกบังคับค่าปรับตามสัญญาก็ต้องปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือเงื่อนไขวันในการชำระหนี้ตามสัญญากำหนดไว้ให้ทำสัญญาซื้อขายไม่เกินวันที่ 31 มกราคม 2558 ดังนั้น หนี้ตามสัญญาซื้อขายจะถึงกำหนดก็ต่อเมื่อมีการทวงถามให้ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกัน สำหรับผู้ร้องในฐานะผู้จะขายถ้ามีความพร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญาก็ควรมีหนังสือแจ้งวันโอนที่ดินไปยังผู้ขายโดยในสัญญากำหนดระยะเวลาให้ชำระเงินค่าที่ดินตามสมควร อาจใช้เวลา 15 วัน ซึ่งถ้าพ้นกำหนดผู้จะซื้อไม่ยอมไปรับโอนที่ดิน ผู้ร้องก็มีอำนาจริบเงินมัดจำจำนวน 1 ล้านบาทได้
สำหรับในวันโอนที่ดินนั้น ซึ่งเป็นวันที่กำหนดในหนังสือที่แจ้งไป(หรืออาจเป็นวันที่ติดต่อกันทางโทรศัพท์ก็ได้) เมื่อผู้ร้องได้ไปสำนักงานที่ดินแล้ว หากไม่พบตัวผู้จะซื้อในวันดังกล่าว ผู้ร้องต้องไปแจ้งยังเจ้าพนักงานที่ดินขอให้ทำบันทึกแบบฟอร์มอมของสำนักงานที่ดินว่ามาปฏิบัติตามสัญญาแล้ว แต่คู่สัญญาไม่มา ซึ่งรายละเอียดให้สอบถามยังเจ้าพนักงานที่ดิน เมื่อทำตามคำแนะนำแล้ว ผู้ร้องก็จะไม่เป็นผู้ผิดสัญญาอันจะถูกเรียกเบี้ยปรับได้
