กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่เช่า

ข้อกฎหมาย
 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456,509,515,516, 569 ,1300
 ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 304 วรรคสอง

การดำเนินการให้คำปรึกษา
 ประเด็นที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับสิ้นไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้นด้วย
สำหรับสัญญาเช่าที่บริษัทฯผู้ร้องทำกับนาง ก.นั้น แม้กรรมสิทธิ์ของโรงงานจะเปลี่ยนมือมาเป็นของธนาคารจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี สัญญาเช่าระหว่างบริษัทผู้ร้องกับนาง ก.ย่อมไม่ระงับสิ้นไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์จากการขายทอดตลาด ธนาคารในฐานะผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของนาง ก.ผู้โอนที่มีต่อบริษัทผู้ร้องในฐานะผู้เช่าด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ดังนั้น สัญญาเช่าของบริษัทผู้ร้องจึงยังไม่สิ้นสุด
 ประเด็นที่ 2 การยึดที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ย่อมครอบไปถึงดอกผลนิตินัยของที่ดินนั้นด้วย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 304 วรรคสอง ค่าเช่าที่บริษัทผู้ร้องชำระนั้น ถือเป็นดอกผลนิตินัยของโรงงานที่ถูกยึด ดังนี้ เมื่อมีการขายทอดตลาดโรงงานที่ถูกยึด ธนาคารในฐานะผู้ซื้อทรัพย์ย่อมได้ไปซึ่งสิทธิในการเรียกค่าเช่าในงวดที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระ และต้องรับไปซึ่งภาระตามสัญญาเช่าที่ต้องให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์จากที่ดินที่เช่าตามข้อสัญญาเช่นกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569
แต่อย่างไรก็ดีแม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 509 บัญญัติว่า การขายทอดตลาด แม้จะบริบูรณ์เมื่อผู้ทอดตลาดแสดงความตกลงด้วยการเคาะไม้ก็ตาม แต่ก็มีผลเพียงทำให้ผู้สู้ราคาไม่อาจถอนคำสู้ราคาของตนได้เท่านั้น และเมื่อพิจารณาประกอบมาตรา 515 ได้บัญญัติให้ผู้สู้ราคาสูงสุดต้องใช้ราคาเป็นเงินสดเมื่อมีการขายบริบูรณ์ และในมาตรา 516 ยังได้บัญญัติต่อไปว่า ถ้าผู้สู้ราคาสูงสุดละเลยเสียไม่ใช้ราคาก็ให้เอาทรัพย์สินนั้นขายทอดตลาดซ้ำอีก หากได้เงินจำนวนสุทธิไม่คุ้มราคาและค่าขายทอดตลาดชั้นเดิม ผู้สู้ราคาเดิมคนนั้นต้องรับผิดในส่วนที่ขาด ดังนั้นการที่เมื่อวันที่ 21 สิงหาคม 2557 ซึ่งเป็นวันขายทอดตลาดโรงงาน เจ้าพนักงานบังคับคดีได้เคาะไม้ขายให้แก่ธนาคาร หากวันเดียวกันธนาคารผู้ซื้อทรัพย์ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงานบังคับคดี กับได้วางเงินมัดจำชำระค่าที่ดินบางส่วน และต่อมาธนคารผู้ซื้อทรัพย์ได้ชำระส่วนที่เหลือในวันที่ 9 ธันวาคม 2545 การขายทอดตลาดจึงเสร็จสมบูรณ์ในวันที่ 21 สิงหาคม 2557 
แต่การซื้อขายที่ดินเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จึงต้องตกอยู่ภายใต้บทบัญญัติตามมาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อโฉนดยังคงมีชื่อเจ้าของเดิมอยู่ยังมิได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ธนาคาร ธนาคารผู้ซื้อทรัพย์จึงเพียงอยู่ในฐานะจดทะเบียนสิทธิได้ก่อนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจึงยังคงเป็นของนาง ก. ดังนั้น การที่ธนาคารแจ้งให้บริษัทผู้ร้องนำเงินค่าเช่าไปชำระจึงน่าจะยังไม่ถูกต้อง
จึงแนะนำให้นำค่าเช่าไปวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี และแจ้งการวางทรัพย์ไปยังนาง ก. และธนาคาร มารับค่าเช่า ซึ่งป้องกันไม่ให้บริษัทผู้ร้องชำหนี้ผิดคน ส่วนผู้ใดจะเป็นผู้ได้ค่าเช่าไปนั้นให้เป็นหน้าที่ของคู่ความในคดีต้องพิพาทกันภายหลัง
 (เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 17393/2555)