สัญญา
ข้อเท็จจริง
ผู้ร้องได้ขายหอพักให้ผู้ซื้อโดยตกลงราคากันเป็นเงินจำนวน 14 ล้านบาท ผู้ซื้อวางมัดจำและขอกู้เงินจากธนาคารกสิกร กำหนดวันนัดโอนคือวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2557 พอถึงกำหนดวันนัดโอนปรากฏว่าผู้ซื้อยังขาดเงินอีก 5 บ้านบาท แต่ผู้ซื้อขอร้องว่าผู้ซื้อมีความจำเป็นต้องโอน มิฉะนั้นผู้ซื้อจะถูกธนาคารปรับที่ไม่รับเงินตามที่ทำเรื่องกู้ไว้ ผู้จัดการธนาคารรับปากว่าจะทำเรื่องเปิด OD ให้ผู้ซื้อภายในหนึ่งเดือน ผู้ร้องคิดว่าไม่มีใครช่วยดูแลหอพักจึงตัดสินใจขาย ผู้ซื้อสั่งจ่ายเช็คล่วงหน้า 1 เดือน แต่พอครบกำหนดวันที่ลงในเช็คปรากฏว่าเบิกเงินไม่ได้เพราะธนาคารไม่อนุมัติ OD ประมาณเดือนมิถุนายน 2557 จึงเจรจากับผู้ซื้อแล้วได้เงินมา 1.3 บาท ต่อมาเมื่อปลายเดือนธันวาคม 2557 ผู้ซื้อนำหอพักไป refinance ที่ UOB ได้วงเงินกู้เพิ่ม แต่เมื่อหักค่าปรับชำระหนี้ก่อนกำหนดที่กสิกรแล้ว เหลือเงินมาชำระหนี้เพิ่มเพียง 1 แสนบาท และปิดบัญชีที่กสิกร รวมทั้งบัญชีเช็คที่จ่ายมาก่อนด้วย และที่ธนาคาร UOB ผู้ซื้อไม่มีบัญชีกระแสรายวันจึงไม่มีเช็คมาเปลี่ยน
ประเด็นคำถาม
1. ควรทำสัญญากับผู้ซื้ออย่างไรต่อไป ที่จะสามารถฟ้องร้องได้ทั้งทางแพ่งและทางอาญา
2. หากผู้ซื้อตาย เราจะเรียกร้องเงินส่วนที่ค้าง 3.6 ล้านบาท จากผู้รับมรดกของเขาได้หรือไม่ ต้องให้บุคคลใดมาลงชื่อรับรู้เพิ่มหรือไม่
3. หนี้ที่ค้างชำระมีอายุความเท่าไร นับแต่เมื่อใด
ข้อกฎหมาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 453-456 , 461 , 468 , 1599-1603 , 1629 , 1635 , 193/12 , 193/13 , 193/30
การดำเนินการให้คำปรึกษา
1. ควรทำสัญญากับผู้ซื้ออย่างไรต่อไป ที่จะสามารถฟ้องร้องได้ทั้งทางแพ่งและทางอาญา
ตอบ การซื้อขาย คือ สัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้เป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ ส่วนสัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ คำมั่นในการซื้อขาย ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิด หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ สัญญาจะซื้อจะขาย หมายถึง สัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง ซึ่งคู่สัญญาได้ทำสัญญาไว้ต่อกันฉบับหนึ่งว่าจะไปทำสัญญาซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปโดยทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดคือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายภาคหน้า ตามสัญญาซื้อขายผู้ขายมีสิทธิคือ ในกรณีที่สัญญาซื้อขายไม่ได้กำหนดเวลาชำระหนี้เอาไว้ ผู้ขายมีสิทธิยึดหน่วงทรัพย์สินที่ซื้อขายเอาไว้จนกว่าจะได้รับชำระราคาจากผู้ซื้อ แต่สิทธิยึดหน่วงของผู้ขายจะระงับสิ้นไปถ้าผู้ขายได้ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อให้แก่ผู้ขายแล้ว ผู้ขายมีสิทธิที่จะได้รับชำระราคาทรัพย์สินที่ซื้อขาย ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ถ้าผู้ซื้อผิดนัดผู้ขายซึ่งได้ยึดหน่วงทรัพย์สินไว้อาจจะมีจดหมายบอกกล่าวไปยังผู้ซื้อให้ใช้ราคากับทั้งค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการนั้นภายในเวลาอันสมควร ซึ่งต้องกำหนดลงไว้ในคำบอกกล่าวนั้นด้วย แต่ถ้าผู้ซื้อละเลยไม่ปฏิบัติตามที่ผู้ขายบอกกล่าวแล้วผู้ขายก็อาจนำทรัพย์สินนั้นออกขายทอดตลาดได้ ส่วนหน้าที่ของผู้ซื้อนั้น คือ หน้าที่ในการรับมอบทรัพย์สินที่ผู้ขายส่งมอบให้ตามสัญญาซื้อขาย เว้นแต่กรณีที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้ผิดสถานที่ ชำรุดบกพร่อง ล่าช้ากว่าที่กำหนด ไม่ถูกต้องครบถ้วนตามสัญญา ขาดตกบกพร่อง หรือล้ำจำนวน หรือระคนปนกับทรัพย์สินอื่น ความรับผิดของผู้ซื้อจะแบ่งออกเป็นความรับผิดในค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องรับภาระในการดูแลรักษาทรัพย์สินที่ซื้อขายในกรณีที่ผู้ซื้อปฏิเสธการรับมอบทรัพย์สินจากผู้ขายโดยไม่มีเหตุที่จะอ้างได้ตามกฎหมาย ความรับผิดในการชำระราคา และดอกเบี้ยในระหว่างที่ผู้ซื้อผิดนัด โดยคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ให้แก่ผู้ขายจนกว่าจะชำระราคาเสร็จสิ้น กล่าวโดยสรุป สัญญาที่ผู้ร้องทำกับผู้ซื้อเป็นสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อคู่สัญญาฝ่ายใดผิดสัญญา อีกฝ่ายย่อมฟ้องขอให้ศาลบังคับคดีได้ แต่ต้องมีหลักฐานการฟ้องตามกฎหมาย ในกรณีของผู้ร้องเมื่อผู้ซื้อได้วางมัดจำ และได้ชำระหนี้บางส่วนผู้ร้องย่อมถือว่ามีหลักฐานการฟ้องคดีแล้ว
2. หากผู้ซื้อตาย เราจะเรียกร้องเงินส่วนที่ค้าง 3.6 ล้านบาท จากผู้รับมรดกของเขาได้หรือไม่ ต้องให้บุคคลใดมาลงชื่อรับรู้เพิ่มหรือไม่
ตอบ เมื่อบุคคลใดตาย มรดกของบุคคลนั้นย่อมตกทอดแก่ทายาท กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย ตลอดทั้งสิทธิหน้าที่และความรับผิดต่างๆ เว้นแต่ ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้ว เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้ แต่ทายาทไม่จำต้องรับผิดเกินกว่าทรัพย์มรดกที่ตกทอดได้แก่ตน กองมรดกย่อมตกทอดแก่ทายาทโดยสิทธิตามกฎหมายหรือโดย พินัยกรรม ทายาทที่มีสิทธิตามกฎหมาย เรียกว่าทายาทโดยธรรม ส่วนทายาทที่มีสิทธิตามพินัยกรรมเรียกว่า ผู้รับพินัยกรรม ตามกฎหมายในเรื่องเกี่ยวกับทรัพย์มรดกนั้น การจะพิจารณาว่าทายาทจะรับผิดในหนี้จำนวน 3.6 ล้านบาท หรือไม่นั้น ต้องดูก่อนว่าขณะถึงแก่ความตายเจ้ามรดกมีทรัพย์สินอะไรบ้างเป็นมรดก หากเจ้ามรดกมีทรัพย์สินเหลือเป็นมรดกเกินกว่าหรือเท่ากับจำนวนหนี้ดังกล่าว ทายาทก็ต้องรับผิดชำระหนี้ไม่เกินกว่าทรัพย์มรดกที่ตนได้รับ
3. หนี้ที่ค้างชำระมีอายุความเท่าไร นับแต่เมื่อใด
ตอบ อายุความตามมูลหนี้สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีกฎหมายบัญญัติไว้เฉพาะ จึงให้มีกำหนดอายุความ 10 ปี ตามมาตรา 193/30 “อายุความนั้น ถ้าประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ให้มีกำหนดสิบปี” คำพิพากษาฎีกาที่ 1624/2535, 6368/2541 ว่าการฟ้องบังคับตามสัญญาจะซื้อขาย ไม่มีกฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะว่าให้ใช้บังคับเสียภายในระยะเวลาเท่าใด จึงมีอายุความ 10 ปี ส่วนหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการเริ่มนับอายุความแยกพิจารณาตามมาตรา 193/12 และ 193/13 คือ กรณีสิทธิเรียกร้องทั่วไป ถ้าเป็นสิทธิเรียกร้องให้ลูกหนี้กระทำการอย่างใดอย่างหนึ่งให้เริ่มนับแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ ในกรณีมีกำหนดเวลาชำระหนี้ให้เริ่มนับวันรุ่งขึ้นจากวันที่ครบกำหนด ในกรณีที่ไม่ได้กำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ ให้เริ่มนับตั้งแต่วันทำนิติกรรม ในกรณีที่สิทธิเรียกร้องไม่ได้เกิดจากนิติกรรม ต้องพิจารณาเป็นเรื่องๆ ไป โดยยึดหลักที่ว่า เริ่มนับตั้งแต่ขณะที่เจ้าหนี้อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ แต่หากเป็นกรณีสิทธิเรียกร้องที่จะต้องมีการบอกกล่าวให้ชำระหนี้ก่อนหมายถึง สิทธิเรียกร้องที่มีการกำหนดให้เจ้าหนี้มีหน้าที่ทวงถามลูกหนี้ให้ชำระหนี้ก่อน หากเจ้าหนี้ยังไม่ทวงถาม ลูกหนี้ยังไม่ต้องชำระหนี้ การกำหนดให้เจ้าหนี้มีหน้าที่ทวงถามปกติจะกำหนดโดยสัญญาที่ก่อสิทธิเรียกร้องนั้น คือ สัญญาที่ก่อสิทธิเรียกร้องขึ้น มีข้อตกลงกำหนดให้เจ้าหนี้ทวงถามให้ลูกหนี้ชำระหนี้ก่อน โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาชำระหนี้คืน หรือมีกำหนดระยะเวลาชำระหนี้คืน และสัญญามีข้อตกลงกำหนดว่าเมื่อเจ้าหนี้ต้องการให้ชำระหนี้จะต้องบอกกล่าวลูกหนี้ก่อน การเริ่มนับอายุความกรณีทวงถามโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาชำระหนี้ คือ เจ้าหนี้มีหน้าที่ต้องทวงถามลูกหนี้ก่อน จึงจะมีสิทธิฟ้องบังคับคดีได้ โดยสัญญาที่ก่อสิทธิเรียกร้องกำหนดให้เจ้าหนี้มีหน้าที่อย่างเดียว คือ ทวงถามลูกหนี้ก่อน ไม่ต้องกำหนดระยะเวลาชำระหนี้ให้ลูกหนี้แต่อย่างใด กฎหมายให้เริ่มนับอายุความ “ตั้งแต่เวลาแรกที่อาจทวงถามได้เป็นต้นไป” คำว่า เวลาแรกที่อาจทวงถามได้ คือ เพียงอาจทวงถามได้เท่านั้น แม้ยังไม่ได้ทวงถาม อายุความเริ่มนับแล้ว ดังนี้เจ้าหนี้จะทวงถามลูกหนี้หรือไม่ ไม่มีผลต่อการเริ่มนับอายุความ เพราะอายุความเริ่มนับมาแล้วตั้งแต่เวลาแรกที่อาจทวงถามได้ ไม่ได้เริ่มนับเมื่อได้ทวงถาม กรณีทวงถามโดยมีกำหนดระยะเวลาชำระหนี้เริ่มนับอายุความ คือ สัญญาก่อสิทธิเรียกร้องกำหนดให้เจ้าหนี้มีหน้าที่ 2 ประการ ได้แก่ หน้าที่ทวงถามลูกหนี้และหน้าที่กำหนดระยะเวลาชำระหนี้ให้ลูกหนี้ด้วย ซึ่งลูกหนี้จะต้องชำระหนี้ต่อเมื่อพ้นระยะเวลาชำระหนี้ที่เจ้าหนี้กำหนด กฎหมายให้เริ่มนับอายุความตั้งแต่ระยะเวลานั้นได้สิ้นสุดไปแล้ว
