เช่าทรัพย์

ข้อกฎหมาย
 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์   มาตรา  538,540,541,546,547,550,557,559,561,566,570

การดำเนินการให้คำปรึกษา
 ตามข้อเท็จจริงและประเด็นคำถามดังกล่าวข้างต้น การที่ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าบ้านจากเจ้าของบ้านเช่านั้นถือว่าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่ง อย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด  จะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้   ถ้าเช่ามีกำหนดเกินสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี  อสังหาริมทรัพย์นั้นห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้นให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี  แต่กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวนี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องไม่ให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา สัญญาเช่านั้นจะกำหนดตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็ให้ทำได้  ในกรณีที่ผู้ร้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้ร้อง  เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติ และเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อยผู้ร้องจะต้องออกเสียเอง   ผู้ให้เช่าย่อมต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องอันเกิดขึ้นในระหว่าง เวลาเช่า และผู้ให้เช่าต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างบรรดาซึ่งเป็นการจำเป็น เว้นแต่การซ่อมแซมกรณีที่มีกฎหมายหรือจารีตประเพณีว่าผู้เช่าจะพึงต้องทำเอง      ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดขึ้น แก่ทรัพย์สินที่เช่า เพราะความผิดของผู้เช่าเอง หรือของบุคคลซึ่งอยู่กับผู้เช่า หรือของผู้เช่าช่วง  แต่ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอันเกิดแต่การใช้ทรัพย์สินนั้นโดยชอบ  ต้องพิจารณาก่อนว่าความเสียหายแก่บ้านเช่านั้น  เป็นความเสียหายมากหรือน้อย และความเสียหายนั้นเกิดจากความผิดของผู้เช่าหรือผู้ที่อาศัยอยู่กับผู้เช่าหรือไม่ หากเป็นความเสียหายเล็กน้อยหรือเป็นการบำรุงรักษาเครื่องใช้สอยหรืออุปกรณ์ที่อยู่ในบ้านเช่าตามปกติ  หรือความเสียหายเกิดจากความผิดของผู้เช่า ผู้ร้องจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเอง   แต่หากเป็นการซ่อมแซมขนาดใหญ่เช่นผนังห้องเช่าพังทลายเสียหายมาก หรือลมพายุพัดกระเบื้องมุงหลังคาบ้านแตกเสียหายจำนวนหลายแผ่น หรือฝ้าเพดานส่วนใหญ่เกิดชำรุดเพราะบ้านเช่าดังกล่าวปลูกสร้างมาเป็นเวลาหลายปี หรือหน้าต่างชำรุดไม่สามารถเปิดปิดได้  เช่นนี้ผู้ให้เช่าจะต้องเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายในการซ่อม   แต่หากเป็นการชำรุดหรือซ่อมแซมเล็กน้อย  เช่น  สีของผนังห้องเช่าถลอก หรือหลุดร่อนเพียงเล็กน้อย  หรือกลอนประตู หรือลูกบิดประตูบิดเบี้ยวหมุนไม่ได้ หรืออีกหลายกรณีที่ไม่ใช่การซ่อมแซมขนาดใหญ่  ผู้เช่าก็ต้องดำเนินการซ่อมหรือเสียค่าใช้จ่าย   แต่ในกรณีที่ทรัพย์สินที่เช่านั้นชำรุดควรที่ผู้ให้เช่าจะต้องซ่อมแซม หรือถ้าจะต้องจัดการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อปัดป้องภยันตรายแก่ทรัพย์สิน หรือกรณีบุคคลภายนอกรุกล้ำเข้ามาในทรัพย์สินที่เช่าโดยอ้างสิทธิอย่างใดอย่างหนึ่งเหนือทรัพย์สินนั้นก็ดี  ให้ผู้เช่าแจ้งเหตุแก่ผู้ให้เช่าโดยพลัน  เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะได้ทราบเหตุนั้นอยู่ก่อนแล้ว ถ้าผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัตินี้  ผู้เช่าจะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในเมื่อผู้ให้เช่าต้องเสียหายอย่างใด ๆ  เพราะความละเลยชักช้าของผู้เช่า   ในกรณีของผู้ร้องหากความเสียหายแก่บ้านเช่าที่เกิดขึ้นไม่ใช่ความเสียหายที่จะเกิดขึ้นจากการใช้สอยทรัพย์สินตามปกติ ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบในการซ่อมแซม แต่เมื่อเกิดความเสียหายขึ้นแล้วผู้ร้องต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบโดยพลัน เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะทราบเหตุดังกล่าวอยู่ก่อนแล้ว หากผู้ร้องไม่แจ้ง ผู้ร้องต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในกรณีผู้ให้เช่าต้องเสียหายเพราะเหตุที่ผู้ร้องไม่แจ้ง หรือแจ้งล่าช้า แต่ในกรณีดังกล่าวนี้เมื่อผู้ให้เช่าแจ้งว่าบ้านเช่าเกิดความเสียหายขึ้น  และผู้ร้องก็ตกลงกับผู้ให้เช่าว่าผู้ร้องจะซ่อมแซมเอง ต้องแยกประเด็นระหว่างหน้าที่ของผู้เช่ากรณีทรัพย์สินที่เช่าเกิดชำรุดบกพร่อง หรือเสียหายขึ้น  กับประเด็นเรื่องการจ่ายค่าเช่า กล่าวคือถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน  เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้นถ้าผู้เช่ายังคงครอง ทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญา ใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ในกรณีที่ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าบ้านกับผู้ให้เช่าโดยไม่ได้กำหนดเวลาสิ้นสุดสัญญาไว้ถือว่าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อผู้ร้องได้บอกเลิกสัญญาเช่าโดยได้บอกกล่าวล่วงหน้าให้ผู้ให้เช่ารู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่า 1 เดือน  ย่อมถือว่าสัญญาเช่าได้ถูกบอกเลิกแล้ว การที่ผู้ร้องได้ตกลงกับผู้ให้เช่าว่าผู้ร้องจะซ่อมแซมบ้านเช่าดังกล่าว เมื่อสัญญาเช่าได้ถูกบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว สัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลงการที่ผู้ร้องยังคงอาศัยอยู่ในบ้านเช่าดังกล่าวเพื่อซ่อมแซมบ้านเช่าตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่าย่อมไม่ถือว่าเป็นการเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ผู้ร้องก็ไม่จำต้องจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าอีกต่อไป ส่วนหากดำเนินคดีจะชนะคือหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับหลายเหตุปัจจัย เช่น การยื่นฟ้องยังศาลที่มีอำนาจ การสืบพยานได้ตามข้อเท็จจริงหรือข้อกฎหมายที่กล่าวอ้างหรือต่อสู้ไว้ในคำฟ้องหรือคำให้การ ที่สำคัญต้องขึ้นอยู่กับผู้พิพากษาจะใช้ดุลพินิจในการพิจารณาพิพากษา