การไถ่ถอนทรัพย์จำนองและการบังคับคดี

การให้คำปรึกษา

1. กฎหมายกำหนดระยะเวลาหรือไม่ว่าผู้ประมูลต้องไถ่ถอนภายในกี่เดือน

          ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 735 ประกอบมาตรา 736 และ 737 ได้บัญญัติหลักการไว้ว่าผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนองมีสิทธิที่จะไถ่ถอนจำนองเมื่อใดก็ได้ แต่ถ้าผู้รับจำนองได้บอกกล่าวว่าจะบังคับจำนองโดยมีจดหมายบอกกล่าวแก่ผู้รับโอนล่วงหน้าแล้วไม่น้อยกว่า 60 วัน ผู้รับโอนจะต้องมาไถ่ถอนจำนองนั้นภายในหกสิบวันนับแต่วันรับคำบอกกล่าว ดังนั้น ในกรณีตามคำถาม เมื่อกฎหมายไม่ได้กำหนดระยะเวลาไว้ว่าผู้ประมูลบ้านได้จากการขายทอดตลาดจะต้องไถ่ถอนจำนองกับสหกรณ์ออมทรัพย์ภายในกำหนดเวลาใด ผู้ประมูลจึงมีสิทธิที่จะไถ่ถอนจำนองหรือไม่ก็ได้ เว้นแต่ในกรณีที่สหกรณ์ออมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้รับจำนองบ้านหลังนี้ไว้จะได้บอกกล่าวความประสงค์ว่าจะบังคับจำนองต่อผู้ประมูลซื้อบ้านแล้ว ในกรณีเช่นนี้ผู้ประมูลซื้อบ้านจึงจะต้องมาขอไถ่ถอนจำนองภายในระยะเวลา 60 วันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าวต่อสหกรณ์ออมทรัพย์ซึ่งเป็นผู้รับจำนอง

          สรุป กฎหมายไม่ได้กำหนดเวลาไว้ว่าผู้ประมูลจะต้องไถ่ถอนภายในกี่เดือน เว้นเสียแต่ว่าผู้รับจำนองจะได้บอกกล่าวว่าจะบังคับจำนองแล้ว จึงจะต้องมาไถ่ถอนภายใน 60 วัน นับแต่วันได้รับคำบอกกล่าว

2. เมื่อกรมบังคับคดีมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดินนนทบุรีให้เปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หลังสำเนาโฉนดให้เป็นชื่อผู้ที่ประมูลบ้านได้ ผู้ร้องยังคงเป็นลูกหนี้สหกรณ์อยู่หรือไม่

          ภาระจำนองจะระงับไปย่อมเป็นไปตามกฎหมาย ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 744 บัญญัติไว้ว่า จำนองจะระงับสิ้นไป

          (1) เมื่อหนี้ที่ประกันระงับสิ้นไปด้วยเหตุอื่นใดอันมิใช่เหตุอายุความ

          (2) เมื่อปลดจำนองให้แก่ผู้จำนองด้วยหนังสือ

          (3) เมื่อผู้จำนองหลุดพ้น

          (4) เมื่อถอนจำนอง

          (5) เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์สินซึ่งจำนองตามคำสั่งศาลอันเนื่องมาจากการบังคับจำนองหรือถอนจำนองหรือเมื่อขายทอดตลาดทรัพย์สินตามมาตรา 729/1

          (6) เมื่อเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองนั้นหลุด

          กรณีตามคำถาม ตราบใดที่ผู้จำนองบ้านซึ่งเป็นลูกหนี้ชั้นต้นกับสหกรณ์ออมทรัพย์ยังไม่ได้ชำระหนี้เงินกู้ให้แก่สหกรณ์จนครบถ้วนแล้ว แม้บ้านอันเป็นทรัพย์สินซึ่งจำนองหลังนี้จะถูกขายทอดตลาดไปโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีและมีผู้ประมูลซื้อบ้านหลังนี้ไปได้แล้ว ภาระจำนองอันมีอยู่เหนือบ้านหลังนี้ก็ยังคงติดอยู่กับบ้านอันเป็นทรัพย์จำนองอยู่เช่นนั้น ทั้งนี้ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้รับจำนองมีสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญโดยไม่ต้องคำนึงถึงว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอก ซึ่งในกรณีนี้ก็คือผู้ที่ประมูลซื้อบ้านไปแล้วหรือไม่ก็ตาม และแม้ว่ากรมบังคับคดีจะมีหนังสือถึงสำนักงานที่ดินนนทบุรีให้เปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หลังสำเนาโฉนดให้เป็นชื่อของผู้ที่ประมูลบ้านได้ ผู้ร้องก็ยังอยู่ในฐานะลูกหนี้เงินกู้สหกรณ์อยู่เช่นเดิม การเปลี่ยนแปลงชื่อผู้เป็นเจ้าของบ้านหลังโฉนดเป็นเพียงการดำเนินการเพื่อให้สิทธิของผู้ประมูลซื้อบ้านได้สมบูรณ์ในทางทะเบียนเท่านั้น แต่ผู้ร้องก็ยังคงเป็นลูกหนี้ของสหกรณ์ออมทรัพย์อยู่เช่นเดิมโดยมีภาระหนี้ที่จะต้องชำระหนี้ให้ครบถ้วนตามสัญญากู้ยืมเงินจากสหกรณ์ เช่น หากกู้ยืมเงินจากสหกรณ์ไว้ 500,000 บาท ยังผ่อนชำระหนี้ไม่เสร็จสิ้น จำนองซึ่งติดอยู่กับบ้านแม้บ้านจะได้โอนเปลี่ยนชื่อไปเป็นของผู้ประมูลซื้อทรัพย์ได้แล้วก็ตาม ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้กู้ยืมเงินจากสหกรณ์ก็ยังคงต้องรับผิดชำระหนี้จนกว่าจะครบจำนวน 500,000 บาทต่อสหกรณ์ เป็นต้น

          สรุป ผู้ร้องจึงยังคงเป็นลูกหนี้สหกรณ์อยู่

3. การที่สหกรณ์ออมทรัพย์ยังคงหักเงินกู้ของผู้ร้องทุกเดือนเป็นการกระทำที่ถูกต้องหรือไม่

          เมื่อผู้ร้องยังคงมีฐานะเป็นลูกหนี้ของสหกรณ์อยู่ดังกล่าวข้างต้น สหกรณ์ออมทรัพย์ในฐานะเจ้าหนี้จึงย่อมมีสิทธิที่จะหักเงินกู้ยืมของผู้ร้องต่อไปได้จนกว่าภาระหนี้เงินกู้นั้นจะระงับสิ้นไป โดยผู้ร้องจะต้องชำระหนี้กู้ยืมคืนให้แก่สหกรณ์จนครบถ้วน

          สรุป สหกรณ์ออมทรัพย์หักเงินกู้ของผู้ร้องทุกเดือนเป็นการกระทำโดยชอบด้วยกฎหมาย

4. ถ้ามีคนมาขอซื้อบ้านหลังนี้ สหกรณ์ออมทรัพย์สามารถขายบ้านได้หรือไม่

          เมื่อบ้านหลังนี้มีผู้ประมูลซื้อไปได้จากการขายทอดตลาด ผู้ที่ประมูลซื้อได้ไปนั้นย่อมเป็นเจ้าของบ้าน และเจ้าของบ้านเท่านั้นที่จะมีสิทธิขายบ้านหลังนี้ต่อไปได้ เพียงแต่ภาระจำนองซึ่งติดอยู่กับบ้านก็จะยังคงติดอยู่เช่นนั้นต่อไป สหกรณ์ออมทรัพย์ไม่ใช่เจ้าของบ้านที่จะมีสิทธิขายบ้านหลังนี้ได้ สิทธิของสหกรณ์ออมทรัพย์เป็นเพียงสิทธิในฐานะเจ้าหนี้จำนองซึ่งเป็นบุริมสิทธิที่จะบังคับจำนองเอาเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดก่อนเจ้าหนี้สามัญรายอื่นเท่านั้น กล่าวคือ หากสหกรณ์ออมทรัพย์ประสงค์ที่จะบังคับจำนองบ้านหลังนี้ จะต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังผู้ที่ประมูลซื้อบ้านซึ่งเป็นผู้รับโอนทรัพย์จำนองจากการขายทอดตลาดให้มาไถ่ถอนเสียภายใน 60 วันนับแต่วันบอกกล่าว หากผู้ประมูลซื้อบ้านได้ไม่มาไถ่ภายในกำหนดที่บอกกล่าว สหกรณ์ออมทรัพย์จึงจะมีสิทธิบังคับจำนองเอากับผู้ที่ประมูลซื้อบ้านหลังนี้ไปได้ หรือในอีกกรณีหนึ่งคือหากผู้ที่ประมูลซื้อบ้านหลังนี้ไปได้ประสงค์ที่จะขอไถ่ถอนจำนองเสียเองโดยไม่ต้องให้สหกรณ์บอกกล่าวว่าจะบังคับจำนองก็สามารถทำได้เช่นกัน โดยผู้ประมูลซื้อบ้านหลังนี้ได้สามารถขอไถ่ถอนบ้านได้ตามราคาบ้านที่ตนซื้อมาจากกรมบังคับคดีหรือตามราคาที่สมควรก็ได้ขึ้นอยู่กับว่าภาระหนี้จำนองของผู้ร้องซึ่งเป็นผู้กู้เงินจากสหกรณ์เหลืออยู่มากน้อยกว่าราคาบ้านเพียงใด เช่น หากประมูลซื้อบ้านได้มาในราคา 800,000 บาท แต่ภาระหนี้ของผู้ร้องซึ่งเป็นผู้กู้เงินจากสหกรณ์เหลืออยู่เพียง 300,000 บาท เช่นนี้ผู้ประมูลซื้อบ้านได้เพียงแต่เสนอใช้ราคาเท่ากับหนี้ที่เหลืออยู่ 300,000 บาทก็ได้ และหากสหกรณ์ยอมรับราคาที่จะไถ่ถอนดังกล่าวแล้ว ผลก็จะทำให้จำนองระงับสิ้นไปทันทีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 744 (4) แต่หากผู้ประมูลซื้อบ้านได้ไม่ต้องการจะไถ่ถอนตามจำนวนหนี้ที่ผู้กู้ยังคงค้างชำระแก่สหกรณ์อยู่ เช่น ต้องการจะไถ่ถอนในราคาเพียง 100,000 บาท (ทั้ง ๆ ที่หนี้ยังติดอยู่ 300,000 บาท) เช่นนี้หากสหกรณ์ยอมรับ ภาระจำนองก็หลุดพ้นเช่นกัน แต่ถ้าสหกรณ์ไม่ยอมรับ สหกรณ์จะต้องไปฟ้องบังคับจำนองภายใน 1 เดือนนับแต่วันที่ผู้ประมูลซื้อบ้านได้เสนอว่าจะชำระหนี้นั้นให้แก่สหกรณ์ เพื่อให้ศาลนำบ้านหลังนั้นออกขายทอดตลาดอีกครั้งหนึ่งแล้วนำเงินที่ขายได้นั้นมาชำระหนี้ให้แก่สหกรณ์ต่อไป

          สรุป ถ้ามีคนมาขอซื้อบ้านหลังนี้ สหกรณ์ไม่สามารถขายบ้านได้ สหกรณ์มีเพียงสิทธิที่จะบังคับจำนองเท่านั้น

5. ผู้ร้องจะทำอย่างไรต่อไปได้บ้าง   

          ผู้ร้องควรจะติดต่อกับกรมบังคับคดีเพื่อขอทราบที่อยู่ที่แท้จริงของผู้ที่ประมูลซื้อบ้านได้ โดยเฉพาะเมื่อผู้ร้องอ้างว่ากรมบังคับคดีมีหนังสือแจ้งให้สำนักงานที่ดินนนทบุรีเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หลังสำเนาโฉนดจึงน่าจะอยู่ในวิสัยที่ผู้ร้องสามารถทราบได้ว่าผู้ที่ประมูลซื้อบ้านไปได้นั้นพักอาศัยอยู่ที่ใด เมื่อทราบที่อยู่ที่ชัดเจนแล้ว ผู้ร้องควรขอให้สหกรณ์ออมทรัพย์มีจดหมายบอกกล่าวไปยังผู้ที่ประมูลซื้อบ้านได้อีกครั้งหนึ่งโดยให้สหกรณ์กำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันที่ส่งจดหมายไปถึงที่อยู่ของผู้ที่ประมูลซื้อบ้านได้เพื่อให้มาไถ่ถอนบ้านหลังนี้ ซึ่งหากผู้ที่ประมูลซื้อบ้านไปได้ไม่ยอมไถ่ถอน สหกรณ์ออมทรัพย์ก็มีหน้าที่จะต้องนำคดีฟ้องต่อศาลเพื่อบังคับจำนองบ้านออกขายทอดตลาดแล้วนำเงินที่ได้จากการขายมาชำระหนี้เงินกู้ของผู้ร้องที่มีอยู่ต่อสหกรณ์ต่อไป ซึ่งหากขายบ้านแล้วได้เงินเกินกว่าภาระหนี้ที่ผู้ร้องมีอยู่ต่อสหกรณ์ในขณะนี้แล้ว ผู้ร้องย่อมมีสิทธิที่จะพ้นจากภาระหนี้เงินกู้ที่มีอยู่ต่อสหกรณ์นั้น และถึงแม้ว่าจะขายบ้านได้ราคาต่ำกว่าหนี้ที่ผู้ร้องยังเป็นหนี้เงินกู้สหกรณ์อยู่ แต่หากสัญญาจำนองไม่ได้ระบุยกเว้นไว้ว่าให้ผู้ร้องยังคงต้องรับผิดในหนี้เงินกู้แม้หากบังคับจำนองได้เงินสุทธิน้อยกว่าหนี้ที่ค้างชำระแล้ว ผู้ร้องก็ย่อมหลุดพ้นจากหนี้เงินกู้ที่มีอยู่ต่อสหกรณ์เช่นเดียวกัน และถึงแม้หากเป็นกรณีที่สัญญาจำนองระบุให้ผู้ร้องยังคงต้องรับผิดในหนี้เงินกู้เมื่อบังคับจำนองได้เงินสุทธิไม่พอชำระหนี้เงินกู้ที่ค้างชำระ แต่ภาระหนี้เงินกู้ของผู้ร้องก็ย่อมจะลดลงและมีทางที่จะผ่อนชำระหนี้แก่สหกรณ์ได้ครบถ้วนต่อไป

           สรุป ผู้ร้องควรสืบทราบหาที่อยู่ที่แท้จริงของผู้ประมูลซื้อบ้านได้เพื่อให้สหกรณ์มีจดหมายบอกกล่าวให้มาไถ่ถอน แล้วจะได้ให้สหกรณ์บังคับจำนองต่อผู้ประมูลซื้อบ้านได้ต่อไป เพื่อนำเงินที่ขายได้มาชำระหนี้เงินกู้ที่ผู้ร้องยังคงเป็นหนี้สหกรณ์อยู่

ข้อกฎหมาย

          ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 วรรคสอง, มาตรา 733, มาตรา 735, มาตรา 736, มาตรา 737, มาตรา 738, มาตรา 739, มาตรา 741, และมาตรา 744  

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1115/2549 การที่จำเลยซื้อทรัพย์สินซึ่งติดจำนองมาจากการขายทอดตลาด โจทก์ผู้ทรงสิทธิจำนองย่อมมีสิทธิที่จะบังคับเอาแก่ตัวทรัพย์นั้นได้ แต่หาได้ทำให้จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ในฐานะผู้จำนองแต่อย่างใดไม่ ฐานะของจำเลยเป็นเพียงผู้รับโอนทรัพย์สินซึ่งจำนองอันมีสิทธิไถ่ถอนจำนองโดยเสนอรับใช้เงินเป็นจำนวนอันสมควรกับราคาทรัพย์สินนั้น ซึ่งหากโจทก์ไม่ยอมรับ โจทก์ต้องฟ้องคดีต่อศาลภายในหนึ่งเดือนนับแต่วันมีคำเสนอเพื่อให้ศาลพิพากษาสั่งขายทอดตลาดทรัพย์สินซึ่งจำนองตามหลักเกณฑ์ในมาตรา 738 และ 739 และถ้าจำเลยไม่ได้ใช้สิทธิเสนอไถ่ถอนจำนอง หากโจทก์จะบังคับจำนองก็ต้องมีจดหมายบอกกล่าวแก่จำเลยล่วงหน้าก่อนแล้วจึงจะบังคับจำนองได้ตามมาตรา 735 มิใช่ว่าเมื่อจำเลยซื้อทรัพย์สินซึ่งติดจำนองมาแล้วโจทก์จะอาศัยสิทธิความเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาในคดีที่โจทก์ฟ้องลูกหนี้ติดตามบังคับคดีแก่ทรัพย์สินได้ทันที