ที่ว่างและระยะร่นภายนอกอาคาร

ข้อกฎหมาย

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21, 21 ทวิ, 39 ทวิ และ 49 ทวิ

กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 48, 49

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 434

การให้คำปรึกษา

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ มาตรา 21 กำหนดให้ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ ซึ่งจะกำหนดคุณสมบัติของผู้รับผิดชอบงานออกแบบอาคารและคำนวณอาคาร แตกต่างกันตามลักษณะของอาคาร โดยมีคุณวุฒิตามกฎหมายสถาปนิกและกฎหมายว่าด้วยวิศวกร นอกจากนี้ หากมีการกระทำฝ่าฝืนบทบัญญัติพระราชควบคุมอาคารฯ และคำสั่งของของเจ้าพนักงานท้องถิ่น มาตาม 49 ทวิ กำหนดให้ดำเนินการตามกฎหมายสถาปนิกและกฎหมายว่าด้วยวิศวกร

ทั้งนี้ การที่จะกระทำการใด ๆ ทีมีผลกระทบต่อทรัพย์สินของบุคคลอื่น จะต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ซึ่งกรณีตามปัญหา เป็นการก่อสร้างอาคารบนที่ดิน ดังนั้น เจ้าของที่ดินต้องให้ความยินยอมจึงจะกระทำได้ ส่วนประเด็นเรื่องของระยะหรือระดับระหว่างอาคารกับอาคารหรือเขตที่ดินของผู้อื่น ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ได้กำหนดความหมายของประเภทอาคารต่าง ๆ ไว้ ซึ่งจะมีผลต่อแนวอาคารและระยะต่าง ๆ ของอาคาร นอกจากนี้ หากเป็นการก่อสร้างอาคารในที่ดินเจ้าของเดียวกันและการก่อสร้างอาคารในบริเวณด้านข้างของห้องแถวหรือตึกแถว พระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ มาตรา 8 (8) ประกอบกับกฎกระทรวงฯ ข้อ 48 และ 49 กำหนดว่าต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้

ตอบประเด็นคำถามข้อหนึ่ง

เนื่องจากผู้ร้องเป็นเพียงผู้เช่าที่ดินของวัด ผู้ร้องจึงมีเพียงสิทธิครอบครองในบริเวณที่ดินที่เช่าเท่านั้น ดังนั้น วัดซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินจึงเป็นผู้มีสิทธิกล่าวอ้างเรื่อง สิทธิในที่ดิน

หากผู้ร้องเห็นว่าการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารเป็นไปโดยฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ กฎกระทรวง หรือข้อบัญญัติแห่งท้องถิ่นที่ออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ หรือกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง ตามมาตรา 40 กำหนดให้เป็นอำนาจของเจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจดำเนินการสั่งระงับการกระทำ ดำเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลง หรือรื้อถอนอาคารทั้งหมดหรือแต่บางส่วน แล้วแต่กรณี นอกจากนี้ มาตรา 46 ยังกำหนดหลักเกณฑ์การดำเนินการกรณีที่อาคารที่ก่อสร้างแล้วมีสภาพหรือมีการใช้ที่อาจเป็นภยันตรายต่อสุขภาพ ชีวิต ร่างกาย หรือทรัพย์สิน หรืออาจไม่ปลอดภัยจากอัคคีภัยหรือก่อให้เกิดเหตุรำคาญหรือกระทบกระเทือนต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม ผู้ร้องสามารถร้องเรียนต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นใช้อำนาจในการดำเนินการแก้ไขตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง

ตอบประเด็นคำถามข้อสอง

พระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ มาตรา 21 ทวิ ได้กำหนดหลักเกณฑ์และขั้นตอนในการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารตามชนิดหรือประเภทที่กฎกระทรวงกำหนดให้มีการตรวจสอบงานออกแบบและคำนวณต่าง ๆ ของโครงสร้างอาคาร โดยผู้ขอรับใบอนุญาตหรือผู้แจ้งต้องจัดให้มีการตรวจสอบงานออกแบบและคำนวณดังกล่าวตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งหากมีการฝ่าฝืนข้อกำหนดของกฎหมาย ก็เป็นอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานท้องถิ่นในการดำเนินการตามกฎหมายต่อไป

กล่าวโดยสรุป ในเบื้องต้นนี้ ผู้ร้องไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่จะมีการก่อสร้างจึงยังไม่มีสิทธิที่จะดำเนินการใด ๆ หากการก่อสร้างอาคารหลังใหม่ได้รับอนุญาตตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฯ ผู้ขอรับใบอนุญาตหรือผู้แจ้งก็ต้องปฏิบัติตามกฎหมาย ทั้งในเรื่องของการออกแบบอาคารและการคำนวณต่าง ๆ เพื่อให้เกิดความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรมและการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร หากมีการกระทำใดที่ฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายข้อหนึ่งข้อใด ย่อมต้องถูกดำเนินการตามกฎหมาย

อย่างไรก็ดี หากผู้ร้องได้รับความเสียหายจากเหตุที่โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นก่อสร้างไว้ชำรุดบกพร่อง หรือบำรุงรักษาไม่เพียงพอ ผู้ร้องสามารถดำเนินคดีทางแพ่งฐานละเมิด เพื่อเรียกค่าเสียหายและค่าสินไหมทดแทน จากผู้ครองโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างหรือผู้เป็นเจ้าของได้ ตามป.พ.พ. มาตรา 434