สัญญาเช่าอพาร์ทเม้นท์

ข้อกฎหมาย

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 มาตรา 560 และมาตรา 420
• พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 35 ทวิ
• ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561

การให้คำปรึกษา

ประเด็นแรก ฝ่ายผู้ร้องประกอบกิจการให้เช่าอพาร์ทเม้นท์อันเป็นอสังหาริมทรัพย์ สัญญาให้เช่าอพาร์ทเม้นท์ดังกล่าวจึงต้องตกอยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งกำหนดว่า เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ดังนั้น หากสัญญาเช่าระหว่างฝ่ายผู้ร้องและผู้เช่านั้นได้ทำกันไว้โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้เช่าเป็นสำคัญ ในกรณีที่ปรากฏว่าผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า ฝ่ายผู้ร้องย่อมสามารถนำหลักฐานดังกล่าวไปฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาลเพื่อเรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างชำระอยู่ได้

อย่างไรก็ดี ตามปกติการฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาลจะมีค่าใช้จ่ายจำนวนมาก เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาค่าใช้จ่ายดังกล่าว ฝ่ายผู้ร้องอาจทำหนังสือบอกกล่าวทวงถามให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าด้วยตนเอง โดยระบุชื่อนามสกุลของผู้เช่า รายละเอียดเกี่ยวกับจำนวนเงินค่าเช่าที่ค้างชำระ และระบุข้อความในหนังสือดังกล่าวว่าหากผู้เช่ายังไม่ชำระค่าเช่าภายในระยะเวลาตามที่ผู้ร้องกำหนดให้ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 15 วัน ฝ่ายผู้ร้องจะใช้สิทธิฟ้องร้องดำเนินคดีทางศาล

หากภายหลังจากได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วผู้เช่ายังคงไม่ชำระค่าเช่า ในกรณีที่ฝ่ายผู้ร้องไม่ต้องการฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาล ฝ่ายผู้ร้องสามารถใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าเพื่อให้ผู้เช่าย้ายออกจากอาคารที่เช่าได้ โดยอาจทำเป็นหนังสือบอกเลิกสัญญา ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ต้องการบอกเลิกและส่งให้แก่ผู้เช่า ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 ซึ่งกำหนดว่า ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน

เมื่อฝ่ายผู้ร้องได้บอกเลิกสัญญาดังกล่าวแล้ว ผู้เช่าย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในอาคารที่เช่าอีกต่อไป หากปรากฏว่าผู้เช่ายังคงไม่ยอมย้ายออก การอยู่ในห้องเช่าในเวลาต่อมาย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 ผู้ให้เช่าในฐานะเจ้าของกรรรมสิทธิ์ในห้องเช่าย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่ รวมทั้งเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ ตลอดจนค่าเสียหายได้ด้วย

ประเด็นที่สอง ฝ่ายผู้ร้องประกอบกิจการให้เช่าอาคารประเภทอพาร์ทเม้นท์โดยเรียกเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า ฝ่ายผู้ร้องจึงเป็นผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ต้องตกอยู่ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ข้อ 4 (8) และ (10) ซึ่งกำหนดว่า ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้เช่า ต้องไม่ใช่ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร หรือข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่า โดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญา หรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญข้อหนึ่งข้อใดในสัญญา ดังนั้น ฝ่ายผู้ร้องจึงไม่สามารถกำหนดไว้ในข้อสัญญาเพื่อให้อำนาจแก่ฝ่ายผู้ร้องเองในการดำเนินการใด ๆ อันต้องห้ามตามประกาศดังกล่าวในกรณีที่ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าได้ แต่ฝ่ายผู้ร้องยังสามารถกำหนดไว้ในข้อสัญญาได้ว่า หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้งวดตามที่ฝ่ายผู้ร้องกำหนด ฝ่ายผู้ร้องจะถือเป็นการผิดสัญญา และให้ฝ่ายผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับผู้เช่า เพื่อให้ผู้เช่าย้ายออกจากอาคารที่เช่า ตลอดจนขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากอาคารที่เช่าต่อไป