ค่าส่วนกลางบ้านจัดสรร
ข้อเท็จจริง
ในการประชุมใหญ่สามัญของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีมติเสียงข้างมากในเรื่องอัตราค่าส่วนกลาง หรือ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคดังนี้
1.สำหรับผู้ค้างจ่ายค่าส่วนกลางในปี พ.ศ.2555-2560 ให้ลดค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ 50% ของค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายจริง ส่วนในปี 2561 และปีถัดไปให้ชำระเต็มจำนวน ยกตัวอย่างเช่น บ้านหลังที่ 1 ค้างชำระค่าส่วนกลางรายเดือนในปี 2555-2560 เป็นเงินปีละ 7,000 บาท รวมเป็นเงินค้างชำระทั้งสิ้น 42,000 บาท หักส่วนลด 50% คงเหลือ 21,000 บาท และค่าส่วนกลางในปี 61 และ ปี 62 จ่ายจำนวนเต็ม ดังนั้น บ้านหลังนี้จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางปี 2555 -2562 รวมทั้งสิ้น 35,000 บาท
2.สำหรับผู้ที่จ่ายค่าส่วนกลางตรงเวลาจะได้รับส่วนลด 25% ของค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายจริง เป็นเวลา 2 ปี คือในปี2561-2562 ยกตัวอย่างเช่น บ้านหลังที่ 2 ชำระค่าส่วนกลางรายเดือน ในปี2555-2560 ตรงเวลาทุกปี เป็นจำนวนปีละ 7,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 42,000 บาท และได้รับส่วนลด 25% ในปี 61 และ ปี 62 คิดเป็นเงินปีละ 5,250 บาท ดังนั้น บ้านหลังที่ 2 ต้องจ่ายค่าส่วนกลางสำหรับ ปี 2555-2562 เป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 52,500 บาท
ประเด็นคำถาม
- ในกรณีบ้านหลังที่ 2 ต้องเสียผลประโยชน์จากมติคณะกรรมการหมู่บ้านในเงินส่วนต่าง 17,500 บาท เจ้าของบ้านหลังที่ 2 สามารถเรียกร้องค่าเสียผลประโยชน์ดังกล่าวได้หรือไม่
ข้อกฎหมาย
- พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543
- กฎกระทรวงว่าด้วยการจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลบ้านจัดสรร พ.ศ. 2545
การให้คำปรึกษา
จากข้อเท็จจริงมีประเด็นที่ต้องพิจารณาว่า ในการประชุมใหญ่สามัญของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีการเสนอปรับลดค่าส่วนกลางสำหรับผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลางในปี พ.ศ. 2555 -2560 ลดลงเหลือ 50 % ของค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายจริง ส่วนในปี 2561 และปีถัดไปให้ชำระเต็มจำนวน แต่สำหรับผู้ที่จ่ายค่าส่วนกลางตรงเวลาจะได้ส่วนลดค่าส่วนกลาง 25% ของค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายจริง เป็นเวลา 2 ปี คือในปี 2561-2562 การดำเนินการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 46 กำหนดว่า ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนแล้วมีฐานะเป็นนิติบุคคล และให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก และเมื่อจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรแล้วให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลบ้านจัดสรร
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ในการกำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนด และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายมีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ ทั้งนี้ การดำเนินการกำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค รวมถึงการกำหนดและการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 48 และ มาตรา 49
การที่คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้จัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โดยเสนอให้มีการปรับลดค่าส่วนกลางตามรายละเอียดข้างต้น เป็นการดำเนินการเกี่ยวกับการกำหนด และการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค อันเป็นเรื่องเกี่ยวกับการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก ดังนั้น การดำเนินการดังกล่าวของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจึงเป็นการกระทำโดยชอบด้วยกฎหมาย และกระทำไปในขอบอำนาจของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จะสามารถเสนอเรื่องการปรับลดอัตราค่าส่วนกลางให้ที่ประชุมใหญ่สามัญนิติบุคคลพิจารณาลงมติให้ความเห็นชอบได้
เมื่อข้อเสนอให้ปรับลดค่าส่วนกลางได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายแล้ว ข้อเสนอดังกล่าวจึงกลายเป็นข้อบังคับที่มีผลผูกพันให้สมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทุกรายจะต้องปฏิบัติตาม ถ้าหากสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรายใดเห็นว่าการประชุมและการลงมติดังกล่าวไม่ถูกต้องหรือขัดต่อกฎหมาย สมาชิกหมู่บ้านจัดสรรอาจร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติในการประชุมครั้งนั้นได้ โดยต้องร้องขอต่อศาลภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่ลงมติ หรือมิฉะนั้นก็อาจร้องขอให้เรียกประชุมใหญ่วิสามัญเพื่อพิจารณาข้อบังคับดังกล่าวใหม่ ทั้งนี้ การพิจารณาว่าการประชุมและการลงมติชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ต้องพิจารณาจากข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรของหมู่บ้านผู้ร้อง ประกอบกฎกระทรวงว่าด้วย การจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลบ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 หมวด 2 ว่าด้วยการบริหารนิติบุคคลบ้านจัดสรร ข้อ 10 – ข้อ 15 ซึ่งกำหนดไว้ โดยมีใจความสำคัญ ดังนี้
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง และจะเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้แล้วแต่จะเห็นสมควร และสมาชิกจำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 5 ของจำนวนสมาชิกทั้งหมด หรือสมาชิกจำนวนไม่น้อยกว่าที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลบ้านจัดสรรจะทำหนังสือร้องขอต่อคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรให้เรียกประชุมใหญ่วิสามัญก็ได้ ในหนังสือร้องขอนั้นต้องระบุว่าประสงค์ให้เรียกประชุมเพื่อการใด เมื่อคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรได้รับหนังสือให้เรียกประชุมวิสามัญแล้วให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเรียกประชุมใหญ่วิสามัญโดยจัดให้มีการประชุมขึ้นภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรไม่เรียกประชุมภายในระยะเวลาดังกล่าวสมาชิกผู้ร้องขอให้เรียกประชุม หรือสมาชิกอื่นจำนวนไม่น้อยกว่าที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของนิติบุคคลบ้านจัดสรรจะเรียกประชุมเองก็ได้
การประชุมใหญ่จะต้องมีสมาชิกมาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมดจึงจะเป็นองค์ประชุม เว้นแต่ข้อบังคับฯ จะกำหนดองค์ประชุมไว้เป็นอย่างอื่น ส่วนมติของที่ประชุมใหญ่ให้ถือเอาเสียงข้างมากเว้นแต่ข้อบังคับจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น
ในการประชุมใหญ่ครั้งใดถ้าได้มีการประชุมหรือการลงมติโดยไม่ปฏิบัติตามหรือฝ่าฝืนกฎหมาย หรือข้อบังคับ สมาชิกอาจร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติในการประชุมครั้งนั้นได้ แต่ต้องร้องขอต่อศาลภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่ลงมติ
นอกจากนี้ ประเด็นที่ผู้ร้องสอบถามว่าผู้ร้องจะสามารถเรียกร้องค่าเสียผลประโยชน์ในเงินส่วนต่างที่เกิดขึ้นจากความเห็นชอบของมติที่ประชุมใหญ่สามัญนิติบุคคลในเรื่องการปรับลดค่าส่วนกลางได้หรือไม่นั้น เห็นว่า ค่าส่วนกลาง หรือ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค คือ เงินที่ทางนิติบุคคลจะเรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกหลังในทุก ๆ ปี เพื่อนำเงินเหล่านั้นไปบำรุงส่วนกลางต่าง ๆ ที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ร่วมกัน ตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 49 ซึ่งกำหนดว่า ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ ดังนั้น ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกแปลงมีฐานะเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 47 มีภาระหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคโดยไม่สามารถปฏิเสธได้ ผู้ร้องในฐานะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็มีหน้าที่ต้องจ่ายตามอัตราที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกำหนด ส่วนการที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเสนอการปรับลดค่าส่วนกลางก็เป็นไปเพื่อแก้ไขปัญหาการค้างชำระค่าส่วนกลางของสมาชิกนิติบุคคลรายอื่น ซึ่งมาตราการปรับลดค่าส่วนกลางอาจเป็นแรงจูงใจให้สมาชิกนิติบุคคลรายที่ค้างชำระค่าส่วนกลางกลับมาชำระค่าส่วนกลางบางส่วนแทนการที่จะไม่ได้รับชำระค่าส่วนกลางนั้นเลยจึงไม่ใช่กรณีที่ผู้ร้องเสียประโยชน์แต่อย่างใด ผู้ร้องไม่อาจฟ้องเรียกร้องค่าเสียประโยชน์ในเงินส่วนต่างที่เกิดขึ้นจากความเห็นชอบของมติที่ประชุมใหญ่สามัญนิติบุคคลในเรื่องการปรับลดค่าส่วนกลางได้
