ภาระจำยอมในที่ดินหมู่บ้านจัดสรร

ข้อกฎหมาย

• พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (“พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ”)
• ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ พ.ศ.2559 (“ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ”)
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 มาตรา 1401 และมาตรา 1382

การให้คำปรึกษา

     พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 วรรคท้าย บัญญัติว่า “เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม (๑) แล้ว ให้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ดังนี้ เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่าหมู่บ้านของผู้ร้องได้มีการจดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายแล้ว ถนนของหมู่บ้านซึ่งเป็น “สิ่งอำนวยประโยชน์ที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกันตามสัญญาหรือแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต” เป็นสาธารณูปโภคตามความหมายของมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว จึงย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลฯ ทันทีนับแต่วันที่ได้จดทะเบียน ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 44 ข้างต้นประกอบกับข้อ 12 แห่งระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางฯ นิติบุคคลฯ ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น กล่าวคือ มีสิทธิปฏิเสธมิให้บุคคลใด ๆ ใช้ถนนดังกล่าวเป็นทางผ่านโดยมิได้รับความยินยอมจากนิติบุคคลฯ เสียก่อน ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1336 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยสิทธิดังกล่าวย่อมมีข้อจำกัดเพียงประการเดียวดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ เท่านั้น กล่าวคือ จะต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร สำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งเป็นสมาชิกในหมู่บ้านดังกล่าวเท่านั้น

     เมื่อไม่มีบทบัญญัติใดในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินฯ กล่าวถึงการได้มาซึ่งภาระจำยอมสำหรับคู่กรณีซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามข้อเท็จจริงข้างต้น การได้มาซึ่งภาระจำยอมสำหรับคู่กรณีดังกล่าวจึงต้องเป็นไปตามหลักทั่วไปที่ได้บัญญัติไว้ในมาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กล่าวคือ จะต้องปรากฏว่าคู่กรณี นั้นได้ใช้ถนนดังกล่าวเป็นทางผ่านโดยความสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนาถือเอาเป็นภาระจำยอมติดต่อกันเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสิบปี หากกรณีไม่เป็นไปตามเงื่อนไขดังกล่าว คู่กรณีเช่นว่าย่อมไม่อาจอ้างว่าตนได้รับภาระจำยอมโดยอายุความได้ นิติบุคคลฯ ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิตามกฎหมายที่จะปฏิเสธไม่ให้คู่กรณีเดินทางผ่านเข้าออกถนนของหมู่บ้านโดยไม่ชำระค่าบำรุงได้ หากคู่กรณีประสงค์จะโต้แย้งสิทธิเช่นว่านั้นก็เป็นหน้าที่ของคู่กรณีดังกล่าวที่จะต้องไปฟ้องร้องเป็นคดีต่อศาลที่มีเขตอำนาจ เพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยอายุความ และย่อมเป็นภาระของคู่กรณีนั้นเองที่จะต้องนำเสนอพยานหลักฐานต่าง ๆ ต่อศาลเพื่อนำสืบพิสูจน์ถึงความมีอยู่แห่งภาระจำยอมดังกล่าว นิติบุคคลฯ ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องเป็นฝ่ายริเริ่มฟ้องร้องคดีต่อศาลแต่ประการใด