ทำอย่างไรเมื่อคอนโดสร้างเสร็จไม่ทันกำหนด

การให้คำปรึกษา

          สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด เป็นสัญญาต่างตอบแทนมีกำหนดระยะเวลาชำระหนี้กันไว้ครบถ้วน หากผู้ร้องซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะซื้อได้ผ่อนชำระเงินดาวน์ครบถ้วนแล้ว แต่ฝ่ายผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาได้ภายในกำหนดเวลา ฝ่ายผู้จะขายจึงตกเป็นผู้ผิดนัดชำระหนี้ ท่านสามารถเลือกกระทำการได้ 2 วิธี คือ ให้ฝ่ายผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาต่อไป หรือ ท่านบอกเลิกสัญญา ซึ่งหากท่านไม่ประสงค์ที่จะปฏิบัติตามสัญญากันอีกต่อไป กล่าวคือ ไม่ตกลงขยายระยะเวลาส่งมอบกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ฝ่ายผู้จะขาย ท่านย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยการแสดงเจตนาแก่ฝ่ายผู้จะขายได้ทันที ตาม ป.พ.พ. มาตรา 388 โดยผลของการเลิกสัญญานี้ หากท่านได้มีการชำระเงินให้แก่ฝ่ายผู้จะขายไว้ในวันทำสัญญา เพื่อเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญา เงินดังกล่าวย่อมเป็น “มัดจำ” ตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 และเมื่อปรากฎว่าผู้จะขายซึ่งเป็นฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ ฝ่ายผู้จะขายต้องคืนเงินมัดจำให้แก่ท่าน ตามมาตรา 378 (3) และคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โดยฝ่ายผู้จะขายต้องคืนเงินดาวน์ให้แก่ท่านทั้งหมด พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี (หากในสัญญากำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ ให้ถือตามสัญญา) นับจากวันเริ่มต้นชำระเงิน และหากท่านได้รับความเสียหายก็มีสิทธิได้รับค่าเสียหายได้อีกด้วย ทั้งนี้ ตาม มาตรา 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสี่

          อย่างไรก็ดี หากท่านยังต้องการให้สัญญามีผลต่อไป ท่านสามารถตรวจสอบรายละเอียดเรื่องการก่อสร้างล่าช้าในข้อสัญญาว่ามีการกำหนดไว้อย่างไรบ้าง เช่น กำหนดให้ผู้จะขายชำระค่าปรับให้แก่ผู้จะซื้อเป็นรายวัน ในอัตราร้อยละ 0.01 ของราคาซื้อขาย จนกว่าจะก่อสร้างเสร็จและส่งมอบห้องชุดให้แก่ท่าน หรือมีข้อกำหนดเรื่องการขยายระยะเวลาส่งมอบอย่างไรหรือไม่

          กล่าวโดยสรุป หากท่านชำระเงินดาวน์ครบตามสัญญา แต่ทางผู้จะขายไม่สามารถส่งมอบกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ท่านได้ตามกำหนด ท่านมีสิทธิ์ขอเลิกสัญญาและขอเงินมัดจำ เงินจอง และเงินดาวน์ คืนได้ทั้งหมดจากผู้จะขาย พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันเริ่มต้นชำระเงิน และมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ แต่หากท่านยังคงต้องการให้ฝ่ายผู้จะขายปฏิบัติตามสัญญาต่อไป ขอให้ท่านตรวจสอบข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ละเอียดว่าท่านมีสิทธิประการใดบ้าง และควรดำเนินการอย่างไร