ซื้อขายที่ดินโดยทำเป็นหนังสือกันเอง

โดยหลักแล้วการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำตาม “แบบ” ที่กฎหมายกำหนดซึ่งมี 2 ส่วน ได้แก่ ประการแรก มีการทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร โดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะต้องได้ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายพร้อมพยานต่อหน้าเจ้าพนักงานด้วย และประการที่สอง ต้องมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจในการรับจดทะเบียนโอนที่ดิน หากคู่สัญญามิได้กระทำตามแบบดังกล่าว สัญญาซื้อขายย่อมตกเป็นโมฆะ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก) สำหรับผลของความเป็นโมฆะของสัญญาดังกล่าวนั้น ย่อมจะทำให้เสมือนว่าสัญญาดังกล่าวไม่ได้เกิดขึ้นแต่อย่างใด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จึงมิได้โอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยคู่สัญญาฝ่ายใดจะให้สัตยาบันหรือยอมรับผลของสัญญาอีกไม่ได้ แต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอาจยกความเสียเปล่านั้นอ้างได้ และคู่สัญญาที่ได้ทรัพย์สินใดไปจากสัญญาที่ตกเป็นโมฆะ จะต้องคืนให้แก่กันโดยอาศัยหลักกฎหมายว่าด้วยลาภมิควรได้ (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172)

เมื่อพิจารณาจากข้อเท็จจริงดังกล่าว จะพบว่า ตาของท่านในฐานะผู้ขาย ได้ตกลงขายที่ดินซึ่งเป็นอสังหาริททรัพย์ (พาณิชย์ มาตรา 139 การทำสัญญาซื้อขายนี้จึงต้องปฏิบัติตามแบบของสัญญาดังที่อธิบาย มาตรา 139) ให้แก่น้องชายในฐานะผู้ซื้อ การทำสัญญาซื้อขายนี้จึงต้องปฏิบัติตามแบบของสัญญาดังที่อธิบายไปข้างต้น เมื่อปรากฏว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเพียงแต่ทำสัญญาระหว่างคู่สัญญาด้วยกันโดยไม่ได้กระทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด แม้ว่าจะมีการตกลงกันระหว่างคู่สัญญาและมีพยานจริง เช่นนี้ สัญญาซื้อขายนี้จึงตกเป็นโมฆะ (มาตรา 456 วรรคแรก) สำหรับผลเมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวเป็นโมฆะนั้น จึงต้องถือเสมือนว่าไม่ได้มีการทำสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นแต่อย่างใด ส่งผลคือกรรมสิทธิ์ในที่ดินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อ ทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวจึงอยู่กับตาของท่าน และได้ตกทอดสู่ทายาทเมื่อตาของท่านได้ถึงแก่กรรม    

ทั้งนี้ มีปัญหาที่ต้องพิจารณาอีกเรื่องหนึ่งว่า การทำสัญญากล่าวจะถือเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้หรือไม่ กล่าวคือ ต้องพิจารณาคู่สัญญาทั้งสองได้ตกลงในลักษณะว่าจะไปจดทะเบียนในภายหลังหรือไม่ หากคู่สัญญามีเจตนาจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง สัญญาที่ทำขึ้นจะถือเป็นสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ เนื่องจากได้มีการทำเป็นลายลักษณ์อักษร ลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย (มาตรา 456 วรรคสอง) อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบุคคลที่เกี่ยวข้องกับเหตุการณ์ได้ถึงแก่กรรมไปหมดแล้ว การจะทราบข้อความดังกล่าวได้คงเหลือเพียงการอ่านและพิจารณาจากข้อความที่ได้เขียนในสัญญาฉบับดังกล่าวว่าคู่สัญญามีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนกันในภายหลังหรือไม่ หากมีข้อความที่แสดงได้ว่าทั้งสองจะไปจดทะเบียนโอนในภายหลัง ย่อมเกิดเป็นสิทธิหน้าที่ในระหว่างคู่สัญญาในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ประกอบกับโดยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายนี้ได้ตกเป็นมรดกแก่ทายาทของคู่สัญญา จึงทำให้ผู้ขายลูกชายของผู้ซื้ออาจสามารถเรียกให้ป้าของท่านโอนที่ดินแปลงดังกล่าวได้ก็ได้ อย่างไรก็ดี แม้จะถือว่าสัญญาระหว่างตาของท่านและน้องชายเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่เมื่อเวลาผ่านมา 30-40 ปีแล้ว สิทธิเรียกร้องดังกล่าวจึงน่าจะขาดอายุความแล้ว เนื่องจากอายุความในการฟ้องร้องบังคับคดีของสัญญาจะซื้อจะขายคือ 10 ปี ดังนั้น แม้ทายาทของคู่สัญญาฝ่ายผู้ซื้อจะฟ้องร้องบังคับคดี ป้าของท่านก็สามารถยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้ (มาตรา 193/9, 193/10, 193/30) (หมายเหตุ : การจะทราบว่าสิทธิเรียกร้องขาดอายุความหรือไม่ ต้องพิจารณาว่าคู่สัญญากำหนดจะชำระหนี้กันเมื่อใดประกอบด้วย ซึ่งตามข้อเท็จจริงที่ท่านสอบถามมาไม่ปรากฏข้อเท็จจริงดังกล่าว)